[摘要] 楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。
数据显示，48家房企2011年经营活动产生的现金流量净额合计为-150.18亿元；而2010年，这些房企经营活动产生的现金流量净额合计为-304.51亿元。48家房企中有26家房企的经营性现金流出现好转，占比过半。陆家嘴2011年经营活动产生的现金流量净额为17.69亿元，而2010年公司该指标为-19.07亿元。公司经营性现金流好转，主要原因是去年销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加。2011年，陆家嘴销售商品、提供劳务收到的现金为54.57亿元，同比增长2.72倍。
2011年，48家房企的整体负债率变化平稳。数据显示，剔除预收账款后，48家房企的整体负债率为48.5%，而2010年，这一指标为47.9%。2011年，48家房企中有16家负债率同比下降，有28家房企的负债率增幅在0.1个百分点以内。
以万科为例，截至2011年末，公司的净负债率为23.8%，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。公司持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。
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已披露的上市公司年报显示，部分房企在限购政策压力下，正在调整战略，积极转向二三线城市发展，在二三线城市的土地储备呈现上升态势。
首开股份近日公布的2011年年报显示，公司实现营业收入90.42亿元，同比增长16.44%；实现归属于上市公司股东的净利润18.77亿元，同比增长39.58%。
受限购影响，与2010年相比，首开股份营业收入和净利润增速都明显放缓。2010年，首开股份的营业收入和归属上市公司股东的净利润分别同比增长49.51%和43.82%。此外，2011年首开股份结转房屋销售面积46.65万平方米，比上一年减少14.64%。
在收入构成方面，首开股份京外地区业务收入增速明显高于京内业务收入增长。2011年，首开股份北京地区营业收入75.86亿元，同比增长8.30%；京外地区营业收入14.51亿元，同比增长92.76%。
特别是前几年公司向京外扩展取得的多个项目中，厦门、太原、福州等地项目在2011年均实现开盘销售，京外销售收入的增加有力支持了公司签约金额的增长。
正因为如此，首开股份已经将未来增长点放在京外地区。2012年，首开股份京内计划新开工项目面积76.49万平方米，竣工面积74.70万平方米。而在京外市场，首开股份计划新开工项目面积133.75万平方米，竣工面积为43.36万平方米。
业内人士指出，首开股份在京内可售储备资源的逐渐减少，也迫使公司将重心转向二三线城市。2011年末，公司土地权益储备1650万平方米，68%在北京以外，2012年京外项目新开工占比已达64%，而目前北京四环以内可售储备仅26.5万平方米。
值得注意的是，公司的新开工面积逐步减少。数据显示，2011年首开股份在建项目规模达683万平方米，同比增长41%；新开工246万平方米，同比下降19%，竣工98万平方米，同比增长109%。而根据公司计划，2012年，首开股份计划实现开复工面积794万平方米，新开工210万平方米，竣工118万平方米。
一直立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市的房地产开发商荣盛发展也加快了发展步伐。
尽管2011年荣盛发展的土地储备同比减少，但2012年公司计划新开工面积344.64万平方米，竣工面积316.92万平方米。该计划比公司2011年的开工面积有所增长。2011年，荣盛发展实际开工319.01万平方米；竣工面积169.75万平方米。
业内人士认为，2011年房地产调控深化，限购措施进一步细化落实。在持续调控下，房地产市场整体呈现低迷的状态。包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合措施，直接导致一线城市成交量骤降。而今年调控效果将进一步显现，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度将加大。过去两年新开工项目陆续入市将推动市场库存量进一步上升和房价下行。受此影响，一线城市开发商加快向二三线城市扩展布局，能有效缓解限购带来的压力。
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