[摘要] 楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。
“滞销”窘境延续48家房企存货可卖四年半
预计坚持“降价跑量”策略房价继续下降空间或有限
楼市寒冬让房地产企业陷入“滞销”的窘境，存货激增、负债攀升、融资受限促使房企加速“降价跑量”。
据中国证券报记者统计，截至27日，按照申万一级指数分类，沪深两市已有52家A股房地产上市公司披露2011年年报，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%。以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4.62年。
进入2012年，房企争相启动大范围降价促销活动。业内人士指出，今年“降价跑量”、快速周转将是多数房企坚定不移的策略，但由于房企整体的现金状况正在好转，预计房价继续下降的空间不会太大。
存货周转延长9个月
统计数据显示，2011年，48家A股上市房企实现营业收入合计2233.95亿元，同比增长26.4%；营业成本1286.34亿元，同比增长22.2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。但由于存货激增，各房企的存货消化周期大幅延长。
按房企存货和营业成本计算，2011年末48家A股房企整体存货的消化周期达到4.62年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
48家A股房企中，有14家房企2011年末的存货同比增幅超过30%，有7家房企的存货同比增幅超过50%。其中，万科A以750.02亿元的存货值增幅位居A股榜首。去年底，万科的各类存货中，已完工开发产品72.4亿元，占比3.5%；在建开发产品1380亿元，占比66.2%；拟开发产品629.9亿元，占比30.2%。同期，万科的存货周转天数已达1442天，同比增加105天。
对于市场走势，万科指出，公司重点关注的14个城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉)，继2010年成交面积同比下降29.6%之后，2011年继续下降19.2%。14个城市2011年第二、三、四季度的住宅批准预售面积相对季度分别增长77.5%、100.3%和86.4%，但成交面积分别下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供应增加而市场成交下滑，存货规模持续上升，去存货周期不断延长。
招商地产的存货压力也不小。2011年末，公司存货达514.4亿元，同比增长33%。招商地产判断，由于过去两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，商品住宅库存积压、供大于求的风险仍然很大。
“降价跑量”将延续
从2011年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。各地房价上涨的趋势受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。房企普遍认为，未来一段时期，房地产行业的整体环境依然不容乐观，降价跑量、快速周转的市场策略将延续。
招商地产在年报中指出：提周转、保进度是公司能够灵活应对市场变化的前提。各项目必须践行“时间就是金钱、效率就是生命”的理念，提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目更要做好产品定位及分期统筹，加快建设开发速度，及早进入销售。
万科副总裁毛大庆表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，公司将致力于减少库存。首创置业财务总监罗俊也表示，加大现有库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的战略。
保利地产虽然尚未公布年报，但前两年激进拿地令公司存货压力巨大。2012年伊始，保利地产就在的40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。
业内人指出，在2009年-2010年房地产业的火爆期，不少房地产企业均大规模拿地扩张，致使库存量位居历史高位；今年，去库存将成为这些房企的首要任务。3月以来，首套房贷呈现宽松态势，房地产市场迎来今年销售的窗口期，因此多数房企都将抓住机会快速出货。
现金状况整体好转
多数房企积极降价促销已取得阶段性成果。统计显示，48家房企2011年预收账款合计达2142.24亿元，同比增长41.5%，与2011年的整体营业收入相当。这表明，A股房企今年的结算业绩已有保障。同时，48家房企的经营性现金流趋于好转。
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数据显示，48家房企2011年经营活动产生的现金流量净额合计为-150.18亿元；而2010年，这些房企经营活动产生的现金流量净额合计为-304.51亿元。48家房企中有26家房企的经营性现金流出现好转，占比过半。陆家嘴2011年经营活动产生的现金流量净额为17.69亿元，而2010年公司该指标为-19.07亿元。公司经营性现金流好转，主要原因是去年销售商品、提供劳务收到的现金大幅增加。2011年，陆家嘴销售商品、提供劳务收到的现金为54.57亿元，同比增长2.72倍。
2011年，48家房企的整体负债率变化平稳。数据显示，剔除预收账款后，48家房企的整体负债率为48.5%，而2010年，这一指标为47.9%。2011年，48家房企中有16家负债率同比下降，有28家房企的负债率增幅在0.1个百分点以内。
以万科为例，截至2011年末，公司的净负债率为23.8%，剔除预收账款后，公司其他负债占总资产的比例为39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低。公司有息负债占全部负债的比例仅22.1%，且有息负债中，长期有息负债的比例为53.2%。公司持有货币资金342.4亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额235.7亿元。
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已披露的上市公司年报显示，部分房企在限购政策压力下，正在调整战略，积极转向二三线城市发展，在二三线城市的土地储备呈现上升态势。
首开股份近日公布的2011年年报显示，公司实现营业收入90.42亿元，同比增长16.44%；实现归属于上市公司股东的净利润18.77亿元，同比增长39.58%。
受限购影响，与2010年相比，首开股份营业收入和净利润增速都明显放缓。2010年，首开股份的营业收入和归属上市公司股东的净利润分别同比增长49.51%和43.82%。此外，2011年首开股份结转房屋销售面积46.65万平方米，比上一年减少14.64%。
在收入构成方面，首开股份京外地区业务收入增速明显高于京内业务收入增长。2011年，首开股份北京地区营业收入75.86亿元，同比增长8.30%；京外地区营业收入14.51亿元，同比增长92.76%。
特别是前几年公司向京外扩展取得的多个项目中，厦门、太原、福州等地项目在2011年均实现开盘销售，京外销售收入的增加有力支持了公司签约金额的增长。
正因为如此，首开股份已经将未来增长点放在京外地区。2012年，首开股份京内计划新开工项目面积76.49万平方米，竣工面积74.70万平方米。而在京外市场，首开股份计划新开工项目面积133.75万平方米，竣工面积为43.36万平方米。
业内人士指出，首开股份在京内可售储备资源的逐渐减少，也迫使公司将重心转向二三线城市。2011年末，公司土地权益储备1650万平方米，68%在北京以外，2012年京外项目新开工占比已达64%，而目前北京四环以内可售储备仅26.5万平方米。
值得注意的是，公司的新开工面积逐步减少。数据显示，2011年首开股份在建项目规模达683万平方米，同比增长41%；新开工246万平方米，同比下降19%，竣工98万平方米，同比增长109%。而根据公司计划，2012年，首开股份计划实现开复工面积794万平方米，新开工210万平方米，竣工118万平方米。
一直立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市的房地产开发商荣盛发展也加快了发展步伐。
尽管2011年荣盛发展的土地储备同比减少，但2012年公司计划新开工面积344.64万平方米，竣工面积316.92万平方米。该计划比公司2011年的开工面积有所增长。2011年，荣盛发展实际开工319.01万平方米；竣工面积169.75万平方米。
业内人士认为，2011年房地产调控深化，限购措施进一步细化落实。在持续调控下，房地产市场整体呈现低迷的状态。包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合措施，直接导致一线城市成交量骤降。而今年调控效果将进一步显现，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度将加大。过去两年新开工项目陆续入市将推动市场库存量进一步上升和房价下行。受此影响，一线城市开发商加快向二三线城市扩展布局，能有效缓解限购带来的压力。
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