[摘要] 甘肃住房市场深度调整不可避免，未来几年住房市场进入去库存、以 换增量阶段。
“甘肃住房市场深度调整不可避免，未来几年住房市场进入去库存、以 换增量阶段。”省社科院资源环境与城乡规划研究所所长、研究员何苑在就《（2015）甘肃省住房和城乡建设发展分析与预测》蓝皮书成果发布会上说。《分析与预测》蓝皮书显示，从全省14个城市房价收入比及 来看，天水市、兰州市2个城市，分别以9.62、9.5高居 、二位，这两个城市存在房地产泡沫。全省14市州“买房痛苦指数”中，天水市“买房痛苦指数”达到6.7，位居榜首，兰州市以5.9排在第二位。
多地楼市有泡沫 天水“买房痛苦指数”高
《（2015）甘肃省住房和城乡建设发展分析与预测》房产篇——《甘肃住房市场形势分析与预测》中则提出，2013年全省房价总体在合理区间，全省房价收入比均值为6.4，但各地房价收入比差异较大。高的天水市比低的金昌市高出5.52个点，天水、兰州等部分地区房价偏高，存在泡沫。而临夏州、平凉市、武威市、庆阳市、张掖市、甘南州房价收入比较高，存在一定的房地产泡沫，据了解，房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，通过此指标可以看出某个城市居民购买住宅的支付能力高低。国际上合理的房价收入比的取值范围为4~6。《甘肃住房市场形势分析与预测》中，还以各市州2013年城市新建商品住房销售均价为基准，假定购买80平方米商品住宅，城镇居民个人要完成3成首付款，没有其他任何支出，计算攒够买房首付款需要多少年（即“买房痛苦指数”），其中城镇居民可支配收入平均按10%的增长率计算，指数1~4年为轻度痛苦，5~8年为中度痛苦。
兰州住宅市场泡沫已经存在
蓝皮书对兰州市的住宅市场进行了分析与预测。《分析与预测》房产篇——《兰州市住宅市场分析与预测》中提到，2014年9月以来，尽管销量大幅增加，但兰州市房地产市场并未出现闻风 情况，主要是兰州市房地产市场供应量大幅增加，兰州市2014年供应量达到1000万平方米，而市场销量预计则达到500万平方米。从这一市场需求来看，在未来一段时间，兰州市住宅市场供大于求的局面将会持续。另外，上海某房地产研究院对35个大中城市房价收入比研究看，2013年兰州市国内房价收入比为8.7，在西部二线城市中，兰州仅次于乌鲁木齐。兰州住宅市场泡沫已经存在，但由于位居省会城市，加之刚需旺盛，在 相关政策调控下，泡沫依然处于可控范围。在今年，兰州市住宅市场 区域房价坚挺，仍将维持高位运行，城郊区域房价下降，价格战和下降趋势还会持续。
今年会放宽调控政策 房地产发展仍具
蓝皮书显示，预计2015年甘肃省会进一步放宽房地产政策，支持房地产开发企业的发展。随着限购、限贷的退出，房地产政策在向市场调节回归，构建长效机制将逐步取代短期调控措施，但也不排除各市州出台短期调控措施。今年甘肃房地产形势总体会呈现先回落后调整的态势，预计今年住房市场会出现销售量有所回升、价格降幅有所收窄的短期积极变化。但随后全省房地产市场将进入深度调整期，各市州房地产市场也进一步分化。
未来10~20年，甘肃处于城镇化快速发展时期，大量农村转移人口将带来巨大的住房需求，因此房地产市场仍将有一个较长的发展时期。调研发现，在兰州已拥有房产的被访者中，有40.93%的人还有再购房的计划，这些再购房需求者中有80%属于改善性购房需求。因此，改善性需求将是未来甘肃房地产市场 巨大的稳定增长来源。
时代终结 未来房价走平甚至下跌
《分析与预测》显示，和一样，甘肃房地产 时代已终结，房地产市场在经历调整的“阵痛期”和“转轨期”，房地产相关政策的放宽、取消限购对房地产市场的需求改善会有所帮助，但应该不会导致房地产市场调整格局和需求的逆转。虽然房地产大周期调整不可避免，但并不是指房价必然要下跌，而是指房地产的供给和需求总量不再高增长，未来几年甘肃住宅价格总体只能是走平甚至是下跌，但是总规模和 量仍然是巨大的。2014年以来，甘肃房地产开发 由调整增长突变为下降，虽然“房贷新政”已出台，但市场短期仍面临考验。受房地产开发企业资金趋紧和住房市场总体供大于求的影响，未来几年甘肃房地产开发 将更加审慎， 力度将进一步放缓。随着近几年房地产开发 的持续快速增长，甘肃商品房和保障房市场存量充裕。受当前信贷政策的大力扶持，刚性需求和改善性住房需求将逐渐入市，但在当前房价波动的背景下，很多潜在购房者可能会等待房价进一步下降或继续保持观望，住房市场进入去库存、减价增量阶段，房地产业仍将持续下行趋势。
城市 房价收入比
1 天水市 (9.62)
2 兰州市 (9.5)
3 临夏州 （7.91）
4 平凉市 （7.34）
5 武威市 （7.33）
6 庆阳市 （7.15）
7 张掖市 （7.05）
城市 房价收入比
8 甘南州 （6.97）
9 陇南市 （6.84）
10 定西市 （6.78）
11 白银市 （6.19）
12 酒泉市 （5.28）
10 嘉峪关市 （4.37）
14 金昌市 （4.10）
全省14个城市房价收入比及
金昌市
天水市
6.7
5.9
5.4
5
5
4.8
4.8
4.7
4.6
4.6
4.1
3.5
2.8
2.6
兰州市
临夏州
平凉市
武威市
庆阳市
张掖市
甘南州
陇南市
定西市
白银市
酒泉市
嘉峪关市
全省14个市州买房痛苦指数
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