[摘要] 中国被称为全球私人财富增速最快的国家。随着房地产行业宏观调控的加深，大量民间资本以不同的方式向房地产业渗透。
熟悉房地产开发的一位人士向记者透露，现行房地产开发融资制度问题在于风险和不对称。购房者与开发商签订预售合同后，需付清首付款并向银行申请按揭贷款交给开发商，在这个过程中，开发商在未交房时，已全部回款，债务则全部由购房者承担。而土地抵押、项目开发贷款、在建工程抵押贷款等都是反复利用银行金融杠杆获得银行资金，风险转移并积聚到银行上。
信托受阻
近两年，房地产信托得到了比较快的发展。来自高通智库的数据称，截至今年5月末，房地产信托规模共计5587.66亿元，占全部信托产品筹资规模的45.11%。不过随着楼市调控的深入，房地产信托正在被缩紧。
据中国证券报日前报道，有关部门此前对20多家信托公司进行了“窗口指导”：对房地产信托余额较大的信托公司，要求规模实现稳中有降；对房地产信托新增规模较大的信托公司，要求把握好节奏，严格控制增速。另有消息称，10家信托公司被监管部门约谈，要求暂停房地产信托业务。
让房地产信托遭到最致命打击的是信托公司要在年底达到《信托公司净资本管理办法》要求。《办法》规定，信托公司净资本不得低于人民币2亿元、净资本不得低于各项风险资本之和的100%等。而融资类房地产信托业务的风险系数高，很多信托公司因房地产业务占比较大使其风险资本趋紧甚至不足，不得不主动压缩房地产业务。
信托公司2010年年报显示，全行业净资本规模的信托公司平安信托净资本即将告急；全行业信托业务收入的信托公司中融信托面临至少16亿元的净资本缺口。
实际上，房地产信托的融资规模已经开始下降，率却在上升，这表明房地产的信托融资渠道已经不畅。据用益信托工作室统计，8月8日至14日，一周内成立21款房地产信托计划，募集资金33.99亿元，占成立总规模的45.55%。但每款房地产信托产品的平均规模为1.62亿元，较上周的2.62亿元大幅下降。
上半年房地产信托发行规模达1670.1亿元，率为9.81%。而7月份房地产信托成立规模为361亿元，率已经上升到10.38%。照此计算，一旦房地产信托陷入停滞，房地产开发商资金缺口或扩大千亿元。
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“我已经把房子抵押给银行，把获得的贷款借给典当行，仅利差就相当可观。”上海市民文女士近来开辟了新的投资方向——民间借贷。她把已还清贷款的房子抵押给银行，以做生意需要周转资金为由，拿到60万元贷款。然后，将这笔钱交给朋友的典当行，投入民间借贷的洪流之中。
由于房子市场价值较高，文女士从银行套出60万元贷款不难，一年期贷款利率仅8%，略高于一年期贷款基准利率。在拿到贷款后，文女士迅速将钱投进典当行，典当行大方地开出一年24%的利率。“一转手，一年就能坐享16%的利差，60万元资金一年就能净赚近10万元。”文女士表示，身边有越来越多的朋友把从银行获得的贷款转投到民间借贷中去，轻轻松松就可获得巨大利差。
由于今年以来股市、楼市不振，越来越多的资金从楼市、股市中撤出，随着借贷利率高企，民间借贷渐渐成了居民新的“投资渠道”。河南省郑州市居民刘女士也选择了这种新“投资”方式。由于担心房价会有下跌风险，她6月卖出一套两居室的老房子。在拿到52万元房款后，刘女士通过朋友介绍，将钱投给担保公司，担保公司开出一年20%的利率。
“房子继续出租，一年的租金不过1.5万元，年租金只有2.8%，甚至不如银行定期存款。房子卖掉后将钱拿去放贷，按20%的年利率，一年就能拿到10万多元，远远超过其他投资渠道。”刘女士表示，担保公司承诺资金会借给实力雄厚、信誉好的大老板，风险很小，加上又有朋友介绍，不是很担心。
民间借贷利率高企，让已进入这个行业的放贷人获得巨额，同时吸引更多资金蜂拥而入。刘女士表示，在得知自己放贷每年20%的利息后，很多亲戚纷纷找到她，也希望能将闲置资金投给担保公司，甚至年逾六旬的老人都愿意将“养命钱”用来放贷。
高息民间借贷正呈现在蔓延的趋势。业内人士表示，在信贷紧缩、楼市调控背景下，民间资金缺乏投资渠道，同时，中小制造类企业、房地产、矿业等行业资金需求量大，民间借贷空间迅速扩大。目前仅浙江民间资本就高达万亿元，通过小额贷款公司、担保公司、典当行和个人之间放贷，成为民间借贷流通的主要途径，月息回报普遍在2分以上，的甚至达5分，即年利率60%。
北京大学国家发展研究院近期发布的《小企业经营与融资困境调研报告》显示，今年小企业生存环境不乐观，半数小企业通过民间借贷完成融资，能从银行贷到款的公司只有15%，金额在100万元以下的贷款基本成为盲区，很难得到银行重视。
除游荡在民间的数万亿元游资，资金富余的上市公司也开始把钱投向民间借贷业务，有的贷款甚至超过主业。最终能支撑起如此高额利率的，几乎只有房地产业和矿业，他们也正是借钱的大户。
疯狂的民间借贷背后隐藏着巨大风险。有报道称，曾经因高利贷泛滥而成为“宝马县”的江苏省泗洪县，在7月借贷大户“跑路”、停止付息后，出现高利贷市场崩盘情况，众多放贷人血本无归。江苏省启东市在年中出现信用社员工当高利贷掮客，因为资金链断裂而出现离职、逃跑甚至跳楼等情况。福建省厦门市今年连续爆出民间高利贷崩盘大案，涉嫌介入高利贷的既有担保公司负责人，还包括银行高管。
专家警告，民间资金热衷高利贷反映出当前贷款结构不合理，中小企业融资困境，房地产行业死守挣扎和矿业追逐暴利。一旦经济环境发生变化，房价、大宗商品价格下跌，民间高利贷极有可能爆发巨大风险。
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