[摘要] 房屋买卖一直都是大家关注的话题，特别是二手房通常不需要大装修，相比商品房价格更优惠，加上地段好，广受大家青睐。但是，随着买卖量的增加，二手房买卖双方发生纠纷对簿公堂的事件也时有发生。今日，本报就二手房交易中大家普遍关注的问题进行梳理，以典型案例为你释惑，帮你规避风险。
房屋买卖一直都是大家关注的话题，特别是二手房通常不需要大装修，相比商品房价格更优惠，加上地段好，广受大家青睐。但是，随着买卖量的增加，二手房买卖双方发生纠纷对簿公堂的事件也时有发生。今日，本报就二手房交易中大家普遍关注的问题进行梳理，以典型案例为你释惑，帮你规避风险。
案例一：首付款延期三天 2万定金打水漂
2016年6月，楚某某经一中介公司介绍，欲购买陈某某位于兰州市安宁区中海凯旋门的商品房屋一套。2016年6月3日、6月5日楚某某分两次通过中介公司支付购房定金共计2万元。2016年6月15日，楚某某与陈某某和中介公司签订《房屋买卖成交合同》约定：楚某某购买陈某某名下的商品房一套；房屋权属为合同房；房屋面积87平方米；成交价为815000元；付款方式为分期付款，并注明楚某某于2016年7月12日前付首付40万元（含定金）且在付款当日陈某某将该房交付于楚某某使用，剩余415000元办理银行贷款。合同签订当日，中介公司将2万元定金交给陈某某。2016年7月15日，楚某某在中介公司法定代表人的账户转购房款38万元。但是，陈某某以楚某某迟延付款为由，拒绝收取其支付的38万元房款，并表示不愿再向楚某某出售房屋。随后，楚某某和陈某某协商要求退还购房定金2万元，陈某某拒绝，之后，楚某某将陈某某和中介公司告上了法庭。
法院审理认为：《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。楚某某、陈某某在《房屋买卖成交合同》的“买方责任”中约定“本合同自签署之日起生效，若中途违约，买方所交定金不予退还。定金由卖方与居间方各得一半。买方并向代理方支付总房价的3%中介。”楚某某未按合同约定的2016年7月12日前支付首付款构成违约。据此，楚某某所交定金由被告陈某某与被告中介公司各得一半系双方合同约定内容。故楚某某主张二被告连带双倍返还其支付的购房定金4万元（按已付定金2万元的双倍计算）的诉讼请求，法院不予支持。楚某某称其迟延付款三天不构成根本性违约且也征得被告陈某某同意。法院认为，楚某某作为买方，支付购房款是其应履行的主要义务，收取购房款也是卖方陈某某所追求的合同目的，原告楚某某的辩解理由于法无据，法院不予采纳。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除《房屋买卖成交合同》，二被告亦表示同意，故对该项诉请法院予以支持。
综上所述，遂作出判决如下：解除2016年6月15日原告楚某某与被告陈某某、被告中介公司签订的《房屋买卖成交合同》，驳回楚某某的其他诉讼请求。
案例二：夫妻一方出让房屋 善意第三人取得房屋
原告刘某与被告叶某系夫妻关系。2006年11月2日，叶某在其名下登记办理了一小区的房屋产权证书，该房屋产别记载为私产。同年12月5日，原告与叶某登记结婚，婚后双方居住在该房屋。2015年12月，叶某欲出让该房屋，在与中介公司商议后，将该房屋的信息公布在中介公司。2016年1月，叶某起诉与原告离婚。当月11日，付某经中介公司介绍，与叶某、中介公司三方共同签订了1份《代收定金同意书》，约定将本案争议房屋出让给付某，房价为607500元。叶某和付某于当月13日又签订了《房屋买卖合同》。此后，付某陆续给叶某付清了房款，叶某也将房屋钥匙交给了中介公司。当月25日，该房屋过户登记在付某名下，付某又于当月28日将该房屋抵押给银行用于贷款。原告得知叶某将房屋出让给付某后，将叶某和付某诉至法院，要求撤销两人之间的房屋买卖合同。
法院经审理认为：付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护。原告的诉讼请求理由不能成立，遂作出驳回原告刘某诉讼请求的判决结果。
法官说法：不得擅自变更合同
秦州区人民法院法官王永利认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因此，在购房过程中，一旦签订合同，当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
在案例二中，从查明的情况看，本案争议房屋的产权只登记在被告叶某一人名下，故该房屋有可能是被告叶某的个人婚前财产，有可能是被告叶某与原告刘某的夫妻共同财产。若该房屋为被告叶某的个人婚前财产，叶某则有权处置该房屋。叶某与被告付某之间的房屋买卖合同只要不存在《合同法》规定的合同无效或可变更可撤销的情形，二者之间的房屋买卖合同就具有法律效力。刘某也未能举证证明存在上述情形，故在该房屋属叶某个人婚前财产情形下，其与被告付某之间的买卖合同有效。若该房屋属于叶某与刘某的夫妻共同财产，判定叶某与付某之间的房屋买卖合同是否有效的关键在于付某购买房屋时是否属于善意取得。本案中，购房者付某与原告刘某和被告叶某夫妻并不熟悉，其通过中介公司购买该房屋，且该房屋的产权登记在被告叶某一人的名下，因此被告付某完全有理由相信被告叶某有处分该房屋的权利，同时被告付某给付了合理的房屋价款，并且办理了房屋过户登记手续。刘某也未提供证据证明叶某和付某之间存在恶意串通的情形，因此，付某取得该房屋属于善意，其取得该房屋的权利应受到保护，两被告签订的房屋买卖合同依法成立。
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