[摘要] 二手房买卖经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱拿不到房子，要么是入住后无法过户办理产权登记。与其买的时候冲动交易，倒不如之前做一些防范风险方面的功课，做到心中有数。对此，我们邀请两位律师就二手房买卖过程中常见的潜在风险，结合案例做一些分析和点评。
二手房买卖经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱拿不到房子，要么是入住后无法过户办理产权登记。与其买的时候冲动交易，倒不如之前做一些防范风险方面的功课，做到心中有数。对此，我们邀请两位律师就二手房买卖过程中常见的潜在风险，结合案例做一些分析和点评。
嘉宾：甘肃合睿律师事务所律师 王鹏
甘肃合睿律师事务所律师 许珂
案例1 替房主从银行解押后才可办理过户
近日，读者陈先生向兰州晨报反映，2016年初，他与兰州某房产经纪公司签订委托代理合同，欲购买位于兰州市城关区滩尖子住房一套，并支付了购房定金5万元。但当他提出要查验房产证时，中介才告知房屋在银行办理了贷款抵押登记，需要提前支付60万元从银行解押后才可办理过户。陈先生感觉自己受骗，要求与中介解除委托合同，并索要5万元定金。中介以委托代理合同的约定为由要求陈先生承担违约责任，若陈先生愿意签署一份《违约证明》并自愿支付2.4万元违约金，同时承诺不再追究房屋中介公司的责任，中介公司才同意退还2.6万元购房定金，双方因此发生争议。
案例2 购买了“经济适用房”，无法办理产权过户
赵先生通过朋友介绍看中了位于兰州市七里河区龚家湾的一套房屋，遂四处凑钱向卖方交了房屋全款。然而在办理房屋过户手续时被房地产管理部门告知，房屋属于经济适用房，目前尚不能上市交易。但是赵先生已经交纳了全部房款，儿子及“准儿媳”也都做好了入住新房的准备，这个房屋不能上市交易的消息让赵先生陷入了进退两难的境地。
案例3 “一房二卖”，房屋权属花落谁家难定论
贾先生与李某签订房屋买卖合同，并交纳了全部购房款40余万元后入住涉案房屋，但李某却一直以房屋出售价格过低为由拒绝为贾先生办理房屋过户手续。后贾先生诉至法院，经终审宣判，判决李某立即为贾先生办理过户手续。但就在判决作出的次日，李某找到张先生，以50万元的价格将涉案房屋出售，并网签了存量房屋买卖合同后立即过户至张先生名下。此后，贾先生再次诉至法院，要求确认李某与张先生所签房屋买卖合同无效。
主持人：二手房买卖中常见的潜在风险有哪些？
王鹏：概括起来大致有五类：
种是未签订全面的书面购房合同，买卖双方对于房屋坐落、性质、价格、过户登记、购房款的支付方式及时间、违约责任等等要么没有明确约定，或者约定缺乏可操作性，一旦发生争议全凭“君子协定”或各执一词，终的结果有可能是两败俱伤。
第二种也是很多二手房购房者经常遇到的——碰到黑中介或者中介存在虚假宣传、虚假陈述。这不仅会使购房者在买房时蒙受损失，甚至还可能多支付部分中介费，案例1当中陈先生的遭遇就是遇到了房屋中介隐瞒房屋真实情况的情形，如果陈先生在与房屋中介公司签订的委托代理合同当中将相关房屋状况约定清楚，则不会出现“吃哑巴亏”的窘状。
第三种是购房者在买房时对房屋质量问题、房屋装修问题及房屋附属设施情况没有进行全面检查，如房屋存在质量问题、装修存在安全隐患或重大瑕疵、房屋内“缺气少暖”等情况，在购房前一定要全面检查并提出妥善解决方案，避免在房屋交付之后互相扯皮。
第四种是确保房屋相关费用如水、电、暖、气、网、物业费、有线电视等费用均交清，能够正常过户更名，相关费用即使没有缴纳清楚，也要双方一致确认，以保证各自权责清楚。
第五种是对房屋权属情况及房屋性质需进行摸底了解，比如售房人对房屋是否享有100%的产权，房屋上是否设有抵押、按揭、税费等债务负担，房屋有无租赁、司法查封等交易障碍，房屋的性质是否可上市交易并正常办理过户登记等。
主持人：“经济适用房”的买卖需要注意哪些问题？
许珂： 随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，经济适用房买卖纠纷案有增多之势。经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。由住建部、国家发改委等七部门2007年联合发布的《经济适用住房管理办法》第三十条对于经济适用房的交易有明确规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地等相关价款后，取得完全产权。案例2当中的房屋之所以不能上市交易，则有可能是因为该经济适用房购买后尚不满5年，不具备上市交易的条件，也是因为赵先生在购房前对房屋属性没有深入了解的缘故。
主持人：“一房二卖”的法律后果和处理原则是什么？
王鹏：“一房二卖”是指房屋的出卖人先后以两个房屋买卖合同将同一房屋出卖给两个不同买受人的情形。根据新的买受人（第三人）是否构成善意，一房二卖分为两种情形：第三人善意取得和第三人恶意串通两种情况。在卖房人与第三人之间无利害关系、交易价格与市场价格相当、第三人不知道该房屋此前已经出售的情况下，该第三人属于善意取得，那么购房人只能要求出卖人解除合同、退还购房款并赔偿损失。
根据高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定，后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与其另行订立商品房买卖合同行为确定为恶意串通。如果属于恶意串通，当事人恶意串通损害他人利益的行为在法律上是无效的，顺位的购房人可以请求法院判决出卖人与第三人签订的房屋买卖合同无效。案例3当中贾先生再次起诉至法院能否获得法院支持，则需要综合判定张先生在第二次购房过程中是否属于善意第三人从而进行定论。
律师提醒：购房人在签订商品房买卖合同时，应约定违约条款和预告登记条款并及时到当地房地产管理部门申请预告登记。根据我国《物权法》的相关规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
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