[摘要] 国家统计局昨日发布数据显示，继10月份之后，11月份全国商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。
国家统计局昨日发布数据显示，继10月份之后，11月份商品住宅销售面积和销售金额增速再度双双回落。重点城市房地产市场成交呈集体降温之势。
2016年，在多地房价出现非理性上涨之际，热点城市开启调控，9个月内三调楼市：3月开始陆续在一二线城市提高二套房首付比例，升级“限外令”“限价令”等；国庆前后，20多个城市集中重启限购、限价、限贷，整顿规范楼市秩序；11月以来，超过10个城市继续收紧调控，提高购房资格或贷款门槛等。
房价：
涨幅收窄 大城市和中小城市明显分化
2016年，“恐慌式抢房”在多个城市蔓延，楼市成交量价齐升。国家统计局数据显示，1~11月份，商品住宅销售面积同比增幅近25％，销售金额增长接近40％。
伴随着楼市虚火上升，调控也逐渐加码。从3月份开始到11月底，楼市调控历经三轮调控。首先，上海和深圳等一线城市，以及南京、苏州、厦门等城市提高购房门槛和贷款门槛。国庆前后，20多个城市密集出台调控措施，通过限购、限价、限贷、整顿规范房地产市场秩序等进行调控。
房价涨幅也持续收窄。业内人士分析认为，在因城施策的政策框架下，大中小城市房地产市场将继续明显分化。穆迪副总裁曾启贤预计，2017年热点城市虽然需求暂时受抑，但住房供应短缺的局面难以在短期内扭转，因此房价继续上涨的压力仍然存在。
去库存：
效果显著分化加剧
国家统计局数据显示，11月末，商品住宅待售面积40457万平方米，比10月末减少582万平方米，同比下降8.2％。
瑞银证券首席经济学家汪涛认为，2016年去库存效果显著，但市场分化明显。“当前三四线城市的存量情况分化明显，有相关产业依托和靠近一线城市的多数城市对人口有一定的吸引力，房地产市场需求旺盛。如东莞、惠州、昆山和廊坊等三四线城市的库存去化周期已在15个月以内。新城控股高级副总裁欧阳捷表示,2017年楼市调控的首要任务仍是去库存,预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。
去杠杆：
银行普遍收紧房贷额度
央行新数据显示，2016年前三季度人民币新增贷款增加10．16万亿元，同比多增2558亿元。其中个人住房贷款累计新增3．63万亿元，同比多增1．8万亿元，增幅接近50％。部分购房者不仅将信贷杠杆用到，还利用首付金贷款等违规金融手段购房，进一步推动了房价上涨。记者调查发现，今年房价上涨较快的城市，包括其周边辐射区域均出现贷款约束性政策。如上海等热点城市扩大了二套房的认定范围，只要曾有贷款记录就认定为二套房，同时还提高了二套房的公积金贷款利率。
中信证券预测，2017年国内银行可能将控制房贷增速，有选择性地放贷。
土地市场：
高价地出现频率明显衰减
国家统计局数据显示，1~11月，土地成交价款7777亿元，同比增长21．4％。
绿地集团一位高管表示：“往年开发商拿地基本都是靠自有资金和开发贷款，今年首次出现拿地‘配资’现象。宽松的货币环境导致土地市场资金过剩，不少城市地价泡沫明显。”
目前，调控政策在土地市场也初步见效。由于政府供地条件愈加严苛，房企竞地也趋于谨慎，高价地出现的频率近期明显衰减。某地产研究中心统计数据显示，9月底以来，地王数量明显减少。总价在10亿元以上、溢价率超过100％地块，在10月仅出现17宗，11月只有15宗，为8~9月的三分之一。受访的开发商均表示，受到整体政策环境的影响，未来拿地将更加理性。
中共中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。专家认为，下一步应加快住房制度、土地供应制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。
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