[摘要] “我司有多套优质房产出售,单价为市场价的8.4折,产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里,究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房(下称“法拍房”)。
“我司有多套优质房产出售，单价为市场价的8.4折，产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里，究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房(下称“法拍房”)。
记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示，今年以来，法拍房一改去年的萎靡，出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖;另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对记者表示。
法拍房吸引人的是低价，一般只有市场价的八成左右，而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过，“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对记者表示。
“打折房”开始受关注
法拍房大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物，尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外，民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如，上述发布8.4折房源的联系人告诉记者，他其实是小贷公司的，因有开发商无力偿还抵押贷款，公司便诉至法院，查封了该开发商抵押的房产。
在司法拍卖过程中，通常会出现3个价格：评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线，如果竞买人的高应价没有达到保留价，该应价不发生效力，也就是流拍了。
根据《高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
换句话说，评估价为100万元的房子，保留价低为80万元，如果流拍，每进行一次重新拍卖，高可以再降价20%，如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买，那么终的成交价可能只有64万元。当然，为了避免流拍，委托人通常会将保留价作为起拍价。
记者浏览某司法拍卖网络平台及某房产中介网站发现，上海同一小区面积几乎相同的两套住宅，挂在司法拍卖网络平台上的那套起拍价格仅261万元，而另一套在房产中介的挂牌价格却高达350万元。
更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示，2016年3月，一共拍卖涉诉房产9367处，环比增长28.1%。当月涉诉房产的成交额为67.8亿元，是2月成交额的2.1倍。
法拍房也有“坑”
法拍房不受限购约束，在办理过户手续时，出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，但前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。因此，实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。
深圳的黎先生告诉记者，他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房，没想到，原屋主人拒不“挪窝”。
还有媒体报道称，广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产，且顺利过了户，可在收房时，原房主以不知情为由，据不交房。沓先生找到法院申请强制执行，法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”(房子里还有人 居住)为由不予强制执行。
“‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’，意思是法院只负责拍卖，具体的交接自己搞定，所以，个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。
“法拍的商铺有时也会出现风险，商铺一般是一小格一小格的，一层楼做出200个房产证，每个房产证对应5~8平方米不等，买受人拿着这个房产证去找商铺时，有可能找不到具体位置。”方伟忠说。
法拍房的门槛也不低，按照法院的要求，购房者必须一次交付全款，不能贷款。
网络司法拍卖兴起
司法拍卖原先有三种模式，一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所，拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。
近两年，随着互联网的崛起，横空出世，具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月，2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次，成功处置标的物总金额约1200亿元。
据悉，“零”的特点彻底改变了当下的拍卖格局，即的委托人和买受人都不需要缴纳;而在传统拍卖格局下，拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的。
网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人说，拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。
事实上，关于资格的问题一直困扰着，但在第二届“研讨会”上，高法执行局执行督导室主任何东宁透露，相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着，的主体资格即将得到法律的认定。
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