[摘要] 对于业主来说，物业究竟有哪些我们不知道的潜规则呢？以下这9大一般买房前不知道的关于物业的知识，赶紧先学起来吧！
兰州2016年交房的项目是比较多的，交房后就要开始装修，而装修入住后什么重要？——物业！
那么，对于业主来说，物业究竟有哪些我们不知道的潜规则呢？以下这9大一般买房前不知道的关于物业的知识，赶紧先学起来吧！
1.开发商有时候相当于“上级部门”
目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：“成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。
从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。
2.它们的身份有一半是“管理者”
因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。
所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。
3.亏损是假的，毛利率通常在30%左右
物业公司应该算是轻资产公司中资产轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。
因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯。”
4.你能享用的“免费保修期”很短
家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”
5.地下空间赚钱
通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区“赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”
6.它们也在利用“免费保修期”省钱
这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。对于一个新建小区，一切设备都是新的，年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。
鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”
7.物业管理费是可以协商的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。
如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。
8.发生入室盗窃，它们有时需要赔偿
物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有243人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。
小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。
9.它们只是水电、燃气公司的传声筒
在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。
只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。
价格：均价6900 元/平方米
物业公司：广州金碧物业管理有限公司
广州市金碧物业有限公司成立于1997年，隶属中国企业500强、中国房地产企业10强——恒大地产集团，系国家一级资质物业管理企业，在管楼盘面积逾260多万平方米，注册资本3000万元，在行内率先获得ISO9001：2000质量管理体系认证，现有在册员工1000多人。
经多年的探索与实践，金碧物业公司秉承“诚信为基础、创新为动力”，执行“过程与结果双满意”的工作宗旨，探索出了具有金碧特色的物业管理模式，系列推出“今天我为您服务”、“贴心楼管员”、“总经理信箱”、“总经理接待日”、“总经理热线”等服务举措，营造了“沟通无限、理解万岁、真诚服务面对面”的人性化管理氛围，构筑物业管理与业主的信息直通车。
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兰州恒大山水城项目位于兰州市东部的榆中县来紫堡乡方家泉村，占地面积约1042亩。场地东西长约1200m，南北长约1500m，大致呈梯形，项目规划分为A、B、C、D、E共5个地块。
| 恒大山水城基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价6900元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 榆中和平开发区 | |
| 收房时间 | 预计2017年6月三期17-22#、27#、28#、32#楼入住 | 开发商 | 恒大地产集团 | 开盘时间 | 2015年9月20日四期20、21、28#楼已加推 | |
| 户型 |
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2013年12月5日，项目首期1-10楼房地产开发项目环评公示，环评报告为项目A地块，该地块由10栋住宅及裙房商业、综合楼、运动中心、配套商业、地下车库、设备用房等组成。项目用地东西长290~315m，南北宽350~370m，呈长方形，总用地面积为119947.774m2，建设用地面积110236m2，代征绿地面积9711.765m2。总建筑面积232080m2，其中，公共建筑面积为42933m2，住宅建筑面积为189147m2。容积率2.11，建筑密度18.9%，绿地率48%。总投资40000万元。
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价格：均价6200元/平方米
物业公司：中海宏洋物业管理有限公司兰州分公司
中海物业被誉为中国管家，中国大陆大的物业公司，中国大陆物业标准的建立者。中海宏洋物业将沿袭中海物业的服务标准，一360度的5A级服务体系为业主提供全方位物管服务。
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中海·河山郡为中海地产在兰州开发的继中海·凯旋门后的第二个项目，位于北滨河西路、武警甘肃森林总队旁，得利西固、七里河、安宁三大住区优势，执掌滨河路、BRT枢纽、安宁公交总站，兰州机场等黄金交通，悠享醇熟安宁生活圈。
| 中海·河山郡基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价6200元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 安宁 | |
| 收房时间 | 预计2017年12月四期交房 | 开发商 | 兰州中海宏洋房地产开发有限公司 | 开盘时间 | 2015年11月22日四期25-27#楼已开盘 | |
| 户型 |
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中海·河山郡项目距离兰州中川机场60公里、兰州火车西站10公里，通过滨河路可以通达各区，未来交通较为便捷。在刘家堡广场站乘坐155路在省军区下车即可。或可乘坐BRT在刘家堡广场站转155到省军区站下车到项目地。此外，中海·河山郡项目临近世纪大道、仁寿山大道、众邦大道；深安大桥、固安大桥。
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价格：均价7500元/平方米
广东碧桂园物业服务有限公司系碧桂园控股有限公司旗下全资子公司，具国家一级资质。2012年11月25日，由原"广东碧桂园物业管理有限公司"正式更名为"广东碧桂园物业服务有限公司"。
广东碧桂园物业服务有限公司按总公司、区域、分公司三级管控模式实施经营管理，划分为24个物业服务区域，覆盖二十余省区、直辖市共计逾170个大中型物业管理项目，员工逾20000人，为逾60万业户竭诚提供五星级的社区服务。截止至2013年10月1日，总接管建筑面积约4000万平方米。
2013年10月，首次《物业管理行业发展报告》发布，广东碧桂园物业服务有限公司位列"物业管理行业综合实力200企业"前列，其中总资产排名第三、服务特色排名第六、管理规模排名第七。
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兰州碧桂园位于兰州市中心规划的拓展区域，为未来城市发展的核心地段。项目所在的青白石地区，位于黄河北岸，与雁北街隔水相望，靠近雁滩经济圈美伦购物中心。青白石受兰州市政府政策支持，发展机遇大，是兰州市未来重要的居住、商业、休闲中心。
| 兰州碧桂园基本信息 | ||||||
| 单价 | 均价7380元/平方米 | 产权年限 | 70 | 区域商圈 | 城关河北 | |
| 收房时间 | 诺丁山4#地块16幢、15幢、14幢、13幢、2幢、4幢、3幢、9幢、8幢、7幢、2幢 | 开发商 | 兰州碧桂园房地产开发有限公司 | 开盘时间 | 2015年10月3日非毛坯洋房已开盘加推 | |
| 户型 |
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兰州碧桂园二期非毛坯洋房三房105-131㎡、四房140-190㎡、五房266㎡。均价7380元/平米。兰州碧桂园2期再添一座幼儿园2015年10月28日奠基开工。幼儿园位于兰州碧桂园二期诺丁山4#组团，建筑面积2334平方米，共3层，6个班级。计划将于2016年12月30日前投入使用。
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