[摘要] 2015年三季度（7.1-9.30），我国房地产市场持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻。在整体宏观环境压力仍存、投资不振的背景下，中央继续出台宽松的货币信贷政策，持续刺激需求入市。而兰州也积极出台一系列宽松政策，刺激需求，稳定楼市，有效去库存。
2015年三季度（7.1-9.30），我国房地产市场持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻。在整体宏观环境压力仍存、投资不振的背景下，中央继续出台宽松的货币信贷政策，持续刺激需求入市，季末一系列投融资端口调整政策出台，鼓励企业加快开发节奏、调整投资结构。而兰州也积极出台一系列宽松政策，刺激需求，稳定楼市，有效去库存。
中央定调金融市场稳定。8月11日，人民币兑美元中间价下调1.86%，创有史以来大降幅，12日人民币继续贬值1.6%，13日再降1.11%，三日内共计下跌4.66%。8月28日李克强总理主持召开国务院专题会指出，对当前扑朔迷离的国际环境和国内深层次矛盾显现的情况，应坚持稳中求进，持续推进结构性改革。另外，近期完善人民币汇率中间价报价机制，是顺应国际金融市场走势的合理举措，但人民币汇率没有持续贬值的基础，可以保持在合理均衡水平上基本稳定。9月5日中国人民银行行长周小川在二十国集团（G20）财长和央行行长会议上表示，目前人民币兑美元汇率已经趋于稳定，股市调整已大致到位，金融市场可望更为稳定。尽管金融市场出现了一些波动，政府深化改革的决心未改变。
降准降息组合发力，继续实施稳健货币政策。在上半年的多轮降准降息后，央行决定8月26日起继续下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，调整后金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款利率为1.75%。同时9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，降低县域农村金融机构准备金率0.5个百分点，额外下调金融租赁公司和汽车金融公司准备金率3个百分点，鼓励发挥扩大消费的作用。
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多重货币政策填充流动性缺口。8月3日，中国人民银行分支行行长座谈会召开，强调下半年继续实施稳健的货币政策，灵活运用多种货币政策工具，改善和优化融资结构和信贷结构。针对人民币兑美元下降带来的流动性缺口，央行采用多种政策工具，包括扩大逆回购、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等增加市场流动性和可贷资金的举措。8月累计开展逆回购操作投放流动性5650亿元，开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作投放流动性600亿元，其中8月19日开展6个月期MLF操作1100亿元，利率3.35%。
央行调整考核政策，加强金融灵活性管理。央行决定9月15日起，改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核，同时，存款准备金考核设每日下限，为金融机构管理流动性提供缓冲机制，有助于金融机构平衡好资金运用效率和流动性安全的关系，提高金融机构管理流动性和便利性。
2、信贷宽松政策再延续，降首付、提额度、推进异地贷款
首套房贷标准达到五年内低点。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。此次信贷政策调整后，首套房商贷达到了五年内低点，同时根据上年930政策，已结清首套房贷款的家庭购买二套房首付低也有望执行首套房贷款政策而下调。
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二套房公积金首付再降，稳增长下地产宽松将延续。8月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。本次调整进一步完善了住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求。
住房公积金政策宽松力度加大，推动实际贷款额度提高、全面推行异地贷款。9月21日，住房城乡建设部发布了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确规定了住房公积金异地个人住房贷款的办理流程。此次住房公积金异地个人住房贷款具体细节的落地，不仅给异地需求者提供便利，减轻购房负担，更给一直低迷的三四线城市的房地产市场打了一剂强心针。9月30日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等，特别提出2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%。贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，长贷款期限为30年。
国家机关住房公积金贷款利率调低，住房储蓄贷款制度有望推行。7月24日，住建部宣布自2016年1月1日开始执行下调中央国家机关住房公积金贷款利率的政策，调整后1-5年期由3.25%降低到3%；5-30年期由3.75降低到3.50%。另外目前在国内试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行，已被纳入国家多层住房政策体系进而获准在开展业务，将有更多潜在消费者受惠于近期政策的调整。
3、中央多轮政策释放红利，楼市宽松调整再升级
严控十年的外资购房闸门打开。8月19日，中央六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，对2006年中央出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整，取消对境外个人在国内购买住房的限制条件。
完善固定资产投资制度，合理降低投资门槛。近日，经李克强总理签批，国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》。此次调整，围绕优化投资结构，对2009年确定的固定资产投资项目资本金比例及相关内容进行完善，对各个行业固定资产投资项目的低资本金做出重新规定。其中对于房地产行业的开发项目实施保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%降为25%。此次调整固定资产资本金比例，降低了注资资本金的门槛，缓解了经济下行引起的行业焦虑。
税费减免促需求释放。7月国家税务局总局发布《关于简化个人无偿赠与与不动产土地使用权免征营业税手续的公告》，个人在办理无偿赠与不动产、土地使用权免征营业税手续时，可以不用再向税务部门提交有关赠与公证材料。个人以离婚财产分割、赠与特定亲属、赠与抚养人或赡养人三种方式无偿赠与不动产、土地使用权时，可直接申请免营业税。9月国家发改委、财政部印发了《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》，决定降低部分行政事业型收费标准并延长专利年费减缴时限，其中新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房（即二手房）由现行每平方米6元降为每平方米4元。同时明确，中小城市住房转让手续费标准可进一步适当降低。
土地新政策支持新产业新业态发展。国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地等方面采取措施，集中释放用地政策红利，促进新产业、新业态发展。意见指出，一方面要加大新供用地保障，针对新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标；另一方面，要鼓励盘活利用现有用地，促进制造业迈向中高端、支持创新创业平台和“互联网+”行动计划实施。
4、配套措施积极落实，户籍、土地、棚改稳步推进
不动产登记进入实质性建设阶段。8月6日，国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》，明确各地要按照2015年下半年信息平台上线试运行，2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库，2017年基本建成覆盖的不动产登记信息的总体部署。此后发布《关于做好不动产同意登记与房屋交易管理衔接的指导意见》指出要加强房屋交易与不动产同意登记，做好不动产统一登记与房屋交易管理有序衔接。8月30日国土资源部表示不动产统一登记机构整合工作进展顺利，国家和省级层面已经整合到位，地级市层面略有滞后，完成的接近三分之一。针对此问题，9月6日，国土资源部继续布置“执法力量”介入，监督、督促县级不动产登记机构的职能整合工作。同时国土部消息称《不动产登记暂行条例实施细则》已经广泛征求社会各界及相关部门意见，将于近期发布实施。不动产登记收费标准等配套制度也正在抓紧研究起草。
户籍制度改革深入推进。人社部等四部门发布《关于做好进城落户农民参加基本医疗保险和关系转移接续工作的办法》通知，指出做好农业转移人口落户工作，把进城落户农民纳入城镇基本医疗保险制度体系，在农村参加的基本医疗保险规范接入城镇基本医疗保险，确保基本医保待遇连续享受。各地也积极推进户籍制度改革，据公安部统计，有24个省区出台了具体的实施意见。
加大力度推进保障房建设，保障基础设施建设资金需求。住建部于8月14日公布，2015年计划新开工城镇保障性安居工程740万套（其中各类棚户区580万套），基本建成480万套。9月数据显示，截止8月底，已开工598万套，基本建成506万套，分别占年度目标任务的80%和105%。中央加大保障房政策支持力度，住建部将创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与社会资本合作PPP模式，促进棚户区改造及配套基础设施加快建设。9月25日，《关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知》正式发布，多档公租房租金补贴标准提高，补贴面积上限由原来的50平方米上调为60平方米；人均月收入1200元及以下的承租家庭，补贴比例由50%提至70%。
5、兰州因地制宜，积极调整楼市政策促去化库存
因地制宜量体裁衣，稳定市场。兰州市政府结合本地的实际情况，相继出台政策稳定房地产市场。8月7日，兰州市政府出台了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》（简称《实施意见》）。该《实施意见》共二十六条，取消了对于商品房套型和面积限制，同时取消了居民在兰购房套数限制，放宽了住房公积金提取条件。兰州市人民政府称：意见自下发之日起执行，试用期两年。此举标志着6月中旬媒体曝光的“兰州取消多重购房限制刺激楼市”的26条政策正式落地实施。
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在兰州买房政府返还""，12月31日前在兰购二套房享高60%契税补贴。9月28日，兰州市住房保障和房产管理局召开新闻通报会。当日新闻通报会上正式公布《兰州市促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》，简称“26条”。8月1日起至2015年12月31日期间，在兰州市购买第二套新建商品住宅并签订《商品住房买卖合同》（网签）的家庭，将按照购买该套住房时实际缴纳契税额度的50%至60%给予“购房补贴”，具体为：购买144平方米以下的，契税按现行法定税率征收，经购房者申请后再给予所缴纳契税税额60%的补贴；购买144平方米以上的，缴纳契税后，再按税额50%的比例给予补贴。此次政策的出台，说明兰州市在通过购房契税财政补贴的方式来减轻购房家庭资金压力，进一步鼓励市场的改善性住房需求，消化新建商品房住房库存。
“购房补贴”这一政策是今年5月27日甘肃省政府出台《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》、8月10日兰州市政府正式出台《兰州市促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》后，兰州市在鼓励改善型住房市场需求、消化新建商品房库存方面出台的大力度“利好”政策。
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6、展望：鼓励投资促楼市稳定，推进改革完善长效机制
目前三四线城市库存压力仍然较大，促进三四线城市去化需求、刺激住房消费将是未来政府特别是地方政府工作的重要方向。具体到相关措施来说，中央仍将在货币信贷方面作宽松调整以刺激需求，地方在落实中央政策及运用公积金、财政补贴等手段时更注重因地制宜，部分高库存的中小城市将获得更大的政策宽松空间。
在多方的共同努力下，房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战。
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