[摘要] 从资本市场的角度来看，如今以住宅地产滚动开发为主的开发商，其现金流往往受到融资平台质疑，反而是那些专注商业地产的开发商，成为资本市场的座上宾。
从资本市场的角度来看，如今以住宅地产滚动开发为主的开发商，其现金流往往受到融资平台质疑，反而是那些专注商业地产的开发商，成为资本市场的座上宾。
对此，在瑞铂商业管理（上海）有限公司董事长朱谦看来：“过去几年，投资者的目光更多的是盯着核心商圈的购物中心，但随着电商的冲击，这块商业其实受到很大的冲击，反倒是那些聚焦于周边1-2公里范围的社区商业，站上了‘互联网+’下一个风口，潜力无限。”
社区商业“养铺期”大幅缩短
据瑞铂商业地产研究部监测数据显示，上周（7月4日-7月10日）上海商业市场成交均价为25362元/平方米，环比下降15%，同比下降1%。商业市场成交总套数为147套，成交面积为15103平方米，环比下降64%，同比上涨101%。在市场供应量创下年内新高背景下，成交量和成交均价并没有因此受到影响。
朱谦分析，近年来，由于高昂的生活居住成本以及便捷的轨道交通促使越来越多的人将他们的家庭移向城市外围，不少开发商看准了这一趋势，开始将目光投向非核心商圈的商业开发，受电商冲击较小的社区商业得以蓬勃发展。
“与购物中心、专业市场、奥特莱斯等各类业态比较，家门口的社区商业才是令周边居民经常产生消费的所在。根据调查，社区商业周边1-2公里内的社区业主，平均一周去消费1-2次，根据这类需求刚性规划的成熟业态模式，几乎不配置零售商业；以餐饮为主，增加儿童娱乐和大型培训的比重，在配以银行、便利店、洗衣店、宠物店、汽车美容以及中型超市等，趋于合理的业态配比，加上商家与顾客拥有的近距离优势，使得社区商业的养铺期比过去缩短很多。”朱谦说。
手机端应用
为社区商业插上翅膀
外界看来，作为一个稳健的地产开发品种，社区商业本质具备进可攻、退可守的特质。无论是出售还是开发商自持，不仅拥有良好的租金，还是金融证券化的优质筹码。
更为关键的是，这两年手机端应用的推广使用，“互联网+”让线上生活方式与社区生活方式结合，成为未来社区商业具备想象力的价值提升空间。例如对于社区商业中的餐饮店铺来说，利用手机端可以实现点菜、预约服务、网上支付等，同时增加外卖业务；甚至可以结合社区电商，在社区商业实体店形成快递收纳及配送网络，顺丰快递在社区开“嘿客”，天猫、京东设置集中的快递代收点，都是这一范畴。
朱谦透露，瑞铂商业正在积极研发针对社区商业的一站式消费服务APP：“社区商业的线上平台对于消费者肯定是免费的，还会以社区为单位进行促销活动，例如赠送停车费或优惠券。一方面互联网+社区商业是未来的发展方向，让项目更具人气、更有价值；另一方面，通过对平台数据的分析，可以了解数万消费者的喜好，实现精准的人群投放，本身就是一件很有商机的事，运营方还有机会增加广告位或者商家团购的。”
一大波特色社区商业
正在逼近
目前，各大开发商争相开拓社区商业市场，例如恒大打造的影院剧场模式，协信创建的星光邻里，龙湖创造的星悦荟，花样年打造彩生活社区。
此外，由瑞商联城打造的乐坊品牌独辟蹊径，将目光瞄准城市社区的年轻群体，尝试打造离家近的、实体体验+互联网的全新商业业态。据悉，位于嘉定区的乐坊金鼎项目盛大开业，总建筑面积达25000平方米，星美国际影城、威尔士、星巴克、萨莉亚等知名品牌齐齐进驻，对周边的社区居民来说，乐坊不仅是覆盖餐饮、儿童、娱乐、零售、服务等丰富业态的一站式消费平台，还将满足他们对品质生活的多样化想象。据悉，乐坊还将陆续探索社区商业与社区医疗、社区办公等等的结合方式，不断拓展社区生活的外沿。
无独有偶，社区商业正在起来的风口，瑞铂商业也在快速整合开发商资源，抢占布局再造社区商业价值。朱谦指出：“从成本来说，一些小体量项目开发商自己组队管理并不划算，因此专业商业地产综合服务商成为更好的合作选择，因此，在上海，绿地、保利、卓越的一些社区商业都找到瑞铂商业。一般来说，社区商业服务半径有限，目标客群清晰，小体量是其根本的特点，同时我们会要求开发商在社区商业的前期规划设计中，就做到几点：一是每个商铺都留好餐饮需要的功能，即有烟道、下水；二是动线规划不要做成双通道或断头路；三是建议打造成有顶棚的半开放式空间，解决冬暖夏凉问题，此外，社区商业不建议使用中央空调。”
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