[摘要] 过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
中国过去十年，城镇住房整体呈现供不应求的态势，而未来十年，楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。而未来十年，中国楼市发展背景正在悄然发生深刻的转变。
2015年上半年，就在所有人的目光都聚焦资本市场的时候，中国楼市正悄无声息的告别低迷，稳步回暖。这是楼市告别黄金时代后，再次迎来复苏。
国家统计局新数据显示，上半年，房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%，其中住宅投资增长2.8%。
商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。
中指研究院发布的百城房价数据也显示，6月份中国平均房价环比上涨0.56%，高于5月份0.45%的环比涨幅，是2014年1月以来的高环比涨幅。在这之前，百城房价刚刚在5月份完成了由跌转涨的过程。
而在北上广深等一线城市，上半年成交面积同比增长48%，深圳还出现局部楼市暴涨现象。中原地产研究中心更是得出结论，上半年房地产成交量明显复苏，一二线城市全面上涨。
国家统计局数据显示，2015年上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%，宏观经济处于触底阶段。2015年上半年，居民消费价格(CPI)同比上涨1.3%。
同策咨询研究部研究显示，当季度GDP增速与CPI增速累加值小于10时，整个经济基本面面临滞涨的压力，货币政策将有定向宽松的趋势。
当前来看，2015年上半年GDP增速与CPI增速累加值为8.3，已经明显低于10这个警戒值，单纯从指标意义来看，当前国内具备货币政策“微调”走向定向宽松的特征，四次降息三次降准之后仍然具备继续降准或降息的空间，尤其是降准的空间。
从未来中国预期的经济增速走向来看，由于持续的经济结构调整，经济基本面有下行压力，经济增速已经由高速增长转为中速增长，并且2015-2016年GDP增长目标极有可能从今年的7.5%下降到7%左右。
从今年上半年GDP增速来讲，其实已经从去年全年的7.4%降至今年上半年的7%，短期内经济通缩的压力加大。
从上述的角度来看，中国货币政策短期内由当前的定向“微刺激”开始转向全面刺激的可能性加大，而从当前中国货币政策表现来看，中国央行已经开始全面降息降准，预计随后再次降准降息也是大概率的事件，“宽货币”的特征越来越明显。
此外，国家统计局显示，截止2015年6月末，中国广义货币(M2)余额133.34万亿元，增速降至11.8%。
从M2增速来看，上半年M2增速略低于今年12%的控制目标，总体略微偏紧，同时，这也为今年下半年货币政策走向宽松提供了操作空间。
预计在宏观经济触底阶段，定向宽松货币政策有望延续，2015年广义货币(M2)同比增长仍然会保持在12%左右，甚至略高。
但是，这并不意味着房地产行业信贷环境会全面宽松，笔者认为，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。
业内人士分析称，官方房地产政策持续松动的主要原因，一是去年以来中国宏观经济面临较大的下行压力，二是房地产市场本身正经历痛苦的去库存阶段。
由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。
国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。
这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响，6月中国财政收入同比增长13.9%，增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地增值税、营业税等均呈现良好增长态势。
由于前期楼市降温影响土地市场，今年上半年中国国有土地使用权出让收入下降38.3%，受此影响，一些地方财政投资“稳增长”能力下降。
但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“地王”和高溢价的地块开始陆续出现。
但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。
因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。
从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。
甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。
从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。
当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。
宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。
2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。
优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。
但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。
随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。
“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。
“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。
城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。
中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。
紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。
挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。
需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。
个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。
居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。
在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。
以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。
人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。
这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。
随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：
一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。
未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。
由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。
未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。
三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。
此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。
这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。
随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。
二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。
在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。
随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。
失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。
物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。
部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。
“3·30新政”实施三月北上广深厦房价更坚挺
这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市多也就15到20个，其他城市房价突然上涨的可能性不大。三四线城市未来可能有涨有跌，但缺乏持续上涨的态势。
楼市“3·30新政”出台迄今过去一个季度，哪些城市的房价反弹为明显？《财经日报》采访发现，一线城市和热门二线城市在此轮房价上涨中表现抢眼，不同城市房价走势继续分化。
分化加剧
国家统计局18日发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个，比上月增加了7个。27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有6个。
中原地产市场研究部根据每个月的定基分析，在新建商品住宅方面，相比3月份，6月份70个大中城市的房价指数分化严重，其中24个城市出现了上涨，涨幅高的是深圳，近三个月深圳房价环比上涨了20.7%，上海房价上涨了6.8%，北京上涨了4.7%，广州上涨了4.2%。
此外，杭州、南京、宁波、天津、温州、厦门、武汉等城市涨幅也比较靠前。而对比3月份，目前房价仍在下跌的城市则主要是三四线城市。这也说明楼市“3·30新政”之后，不同城市之间的分化进一步加剧。
中原地产首席市场分析师张大伟对《财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市多也就15到20个，其他城市房价突然上涨的可能性不大。三四线城市未来可能有涨有跌，但缺乏持续上涨的态势。
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