业委会“难产”社区自治有多难?

主持人

本报记者 王巍

本期嘉宾

刘明

石家庄（楼盘）市物业管理协会秘书长

王凤林

宁安小区业委会主任

张俊杰

国大全城业委会主任

吕志鹏

中伦文德律师事务所律师

任先生

香榭苑业委会主任

梁先生

热心市民

场地支持 河北诺门文化传媒有限公司本版摄影 本报记者 孟宇光 霍艳恩

开场白

物业服务关系千家万户，除了需要物业公司尽职负责，同时也需要业主的制约监督。人们常常把物业公司、居委会和业主委员会称作社区管理的“三驾马车”，然而目前的现实是，业主委员会成立难、换届难、运作难，导致不少小区的物业纠纷不能及时化解，广大业主的合法权益得不到有效保障。业委会“难产”，究竟病根在哪，又需要哪些药剂来理顺呢？

组建 关键还得政府支持

主持人说

2009年，住房城乡建设部印发《业主大会业主委员会指导规则》，旨在规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。但实际上，不少小区业主都在感慨业委会成立难。究竟难在什么地方呢？

大家说

王凤林：我们小区的业委会是2005年6月6日成立的，主要是当时物业突然撤离，聘请新物业迫在眉睫。其实早在两年前，小区就筹划成立业委会，但因为种种原因搁置了。业委会的成立得到了新华区城管科、新华路街道办和居委会的大力支持，所以进行得比较顺利。其实业委会搞好了，不仅不会给政府增加麻烦，还会给政府社区工作减压。像我们小区，就建立起了“五位一体”的管理模式— 党组织是核心、居委会是基础，业主委员会是桥梁，公安民警是保障，物业公司是管家。

张俊杰：我们小区也是，正式成立业委会前运作筹划了两年，但迟迟成立不起来。也有内在的原因，首先是政府没有一个明确说法，其次就是物业有抵触心理。能成立起来，首先是街道办和居委会都支持，区城管局相关部门也比较给力。业委会的成立，政府部门的支持重要了。另外业委会没有报酬，影响了业主的积极性，还有的业委会难以维持，是成员看中了私利。一些业委会在成立的时候，和相关部门沟通出现了问题，政府对其不信任，成立起来肯定有阻力。

梁先生：我们小区三四年前就筹划成立业委会，非常认真地开了几次会，后也不了了之。失败的原因是物业公司极力反对，其次是街道办不支持，认为成立业委会增加矛盾，增加工作量。

刘明：业委会在各个城市的成立率普遍不高，也就在一成到两成之间。但从业委会的组建程序来看，我认为并不存在什么困难。相关规定早就明确了各方的义务和责任、基层政府的指导监督责任、业主的参与形式、建设单位需要提供的文件材料等，对成立业委会的步骤和形式都做了细化，可以说可操作性非常强。成立业委会不是天然难，尤其是政府部门这方面，更要是配合，不作为是不允许的。

职责 不是为了“找别扭”

主持人说

现在一提业委会，大家都不自觉地会把它和物业公司对立起来。好像成立业委会就是为了和物业作对的，因此物业抵触，当地政府也担心会因此激化矛盾。担心业委会“过度维权”，这是不是一种偏见？

大家说

王凤林：成立业委会，我们是每个单元先选出业主代表，再从中选举楼代表，后从18个楼代表中选出11个业委会成员，都是严格按照程序走。2005年业委会成立不久，因为停车难，我们协商开辟地上车位，收取停车费，这些资金归全体业主所有，其中一小部分交给物业作为车位管理费，小区很多公共部分维修就是靠这笔钱顺利完成的。2007年开始我们每年组织小区的中老年人出去旅游一次，可以说石家庄很少有小区能做到。同时我们也做到了财务透明，每年2月都会将这笔款项使用情况在小区各个主要路口张贴公示。我认为业委会是群众自治自律的组织，在维护业主权益的时候，单枪匹马往往没人理睬。我们小区有200多户业主没有办下来房产证，是业委会和有关部门协商，帮业主办下来了。

张俊杰：业委会成立会让小区的工作更顺畅，对街道办、居委会的工作也是种促进，这是相辅相成的关系。成立业委会时我们会首先和物业公司谈，业委会并不是以炒掉物业为目的。毕竟业主们有诉求，物业公司有利益，业委会就是让这种矛盾“软着陆”。

梁先生：没有业委会确实不好维权。我们小区物业服务缩水、业主利益受损都没人管，有一次电梯甚至停用1周。门禁卡在南三条卖5块钱2个，我们小区就30元一个。业主力量松散，也让人心灰意冷。

刘明：街道办和居委会有可能担心成立业委会会让小区秩序不太稳定。历史上曾有不少业委会成立就是为了炒掉物业公司，有些业委会甚至会自己成立物业公司，甚至出现了一个小区号称有两个业委会。我个人认为，必须让那些有公益心、道德心和充满正能量的业主加入业委会，不仅可以调和业主矛盾，也可以监督物业公司、配合政府工作。

任先生：石家庄的物业服务并不规范，也出现过不少电梯刷卡、物业费超标的事情，如果单个业主去维权肯定处于劣势，所以业主们才会想起成立业委会维权。因此物业公司对业委会非常恐惧，有一种“狼来了”的感觉。新小区的前期物业都是开发商操控，开发商也会和物业公司站在一起，想尽办法对抗业委会的成立。街道办和居委会是担心积攒已久的物业矛盾会爆发。他们往往以“小区入住率不高”、“开发商有房没卖完”等理由，拒绝一些小区成立业委会的申请，这种维持现状的做法，反而为物业矛盾的爆发埋下了火种。

困境 遭遇搁浅如何拯救？

主持人说

业委会本来是非常好的社区自治手段，但在现实中，却面临着不少政府支持不足、自身难以长久维持等困境，我们该如何拯救？

大家说

王凤林：业委会委员一定要选好。我知道附近一个小区，业委会委员都不交物业费，如果私心太重，大家肯定有意见。前不久鹿泉龙泉花园西区的几名业主来我们小区学习筹建业委会，我们非常积极地讲解。

任先生：业主之间互相的认知太少了，维权时才想到聚在一起，平时的沟通联系太少。有的小区大几百户，选十几个业主委员会委员，实在有点困难。可以说，业委会成立如果没有氛围基础，业主也很难踊跃组织。好多业主在线上的QQ群联系，但线下的活动太少，小区自治，业主自身必须“动起来”。有的街道办、居委会工作人员的物业知识也比较欠缺。其实国家是非常鼓励成立业委会的。我认为，街道办和居委会应该“疏堵结合”，可以先组织小区成立业委会的业主们进行培训，并对一些示范小区进行学习，同时可以对这些业主代表进行进一步考察。北京（楼盘）就有业委会成立指导中心，是挂靠在房管局下面的，义务指导小区成立业委会，这一点，值得我们学习。

张俊杰：我们当时有一个国大全城业主至尊QQ群，大家一起呼吁成立业委会，就有很多志愿者加入，他们挨家挨户去动员，让大家去投意愿书，调侃说是“扫楼”。这两个月的前期工作很扎实，大家都不计报酬，每天晚上都忙到10点甚至11点，我认为，业委会不仅要有委员，也应该有志愿者组织，有花有枝蔓，才漂亮。

吕志鹏：我认为相关法规对业委会成立的有关规定比较严格，但在现实可操作性上并不强。有的小区入住率低、租住户多，都不利于业委会成立。而且现在业委会大的问题还是法律地位不明确，虽然高院规定业委会拥有独立资格，有上诉和应诉的资格，但它是否成为法律的主体还有待进一步明确。一些业委会搞得不错的城市，地方性的法规规定比较细，这应该是一个改进方向。

刘明：要想业委会发展好，还需要业主自身努力。很多时候因为业主参与性不高，业委会投票人数不足，成为无效投票。还有时业委会推举的委员好多业主都不认识，这肯定影响投票参与度。另外，有一部分业委会没有发挥作用，有的卖房子搬走了，有的是不愿意参与了，还有的因为和物业公司和其他业主闹了矛盾，退出了业委会，业委会也变得“名存实亡”了。小区成立业委会，是发展方向，也是大势所趋，是绕不过去的一条路，也是社区管理博弈的必要力量。我认为业委会要顺利成立、健康成长，首先需要政府部门继续引导和支持，同时，业委会的筹划人员也要提升自己的专业能力，多学下社区管理知识。

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