中资买曼哈顿大楼与日本房地产泡沫

近日有消息称，一家中资银行斥资近6亿美元买下纽约在建的“布赖恩特公园7号”精品办公大楼——这不禁联想起上个世纪日本大肆购买美国物业的情况。但也正是从此开始，日本金融风暴全面爆发。

那么，到底上个世纪八九十年代日本经济发生了什么?

上个世纪80年代至90年代初的日本是经济金融发展的所谓黄金时代。缺乏资源能源的日本，凭借着民族的精细、韧性和毅力，以“来料加工”的方式，模仿加创造，使得本国精细加工等许多制造业迅速崛起，成为出口大国。随之而来的是，贸易顺差快速增长，外汇储备迅速增加，日元快速，国内流动性到了泛滥地步，国家和国民都似乎富得流油，到处是有钱人，处处能看到腰缠万贯的富翁。然而，经济泡沫像干旱季节里的热风，在干草地悄悄地吹起来了。这种泡沫率先在房地产领域被无限吹大。

日本经济飞速发展过程中，就存在着房地产泡沫经济的巨大隐患。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1(以1980年为基期100)，到1988年暴涨到334.2。到了1990年，仅东京都的地价就相当于美国的土地价格。国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986-1989年，日本的商品房价格整整涨了2倍。

由于日本的房地产价格非常高，使得美国、欧洲等世界各国的不动产的价格在日本人眼里显得非常便宜。于是，日本把大把大把的钱用于在美国和世界各国大量购买房地产。典型的案例是，1989年，日本三菱土地公司花13.73亿美元的高价收购洛克菲勒中心的14栋办公大楼，当时，全球都惊叹日本要买下整个美国。

洛克菲勒中心，是由美国20世纪初大的财团——洛克菲勒财团建造的，是一个由19栋商业大楼组成的建筑群，各大楼底层相通，中心总占地22英亩，在1939年完成全部建筑。其中主楼高260米，共有70层，楼顶上是著名的观景平台，可以鸟瞰曼哈顿全景。1933年，观景台首次开放后吸引了众多慕名而来的游客。这座建筑在1987年被美国政府定为“国家历史地标”，这是全世界大的私人拥有的建筑群，也是标志着装饰艺术风格建筑、资本主义的地标物，其重大意义早就超过建筑本身。

就这样一个标志性建筑，在被美国政府定为“国家历史地标”后两年时间，却被日本人买走了。美国人的失落感可想而知。

然而，在收购完成后，由于曼哈顿地产不景气，三菱土地公司一直没有利润。做收购计划时，三菱预测5年后，每平方英尺的租金达75美元，2000年达到100美元，但实际的租金只有原先设想的一半水平，即每平方英尺38—40美元。如果再考虑这段时间内日元继续大幅度，三菱土地公司的这一收购项目总计亏损高达880亿日元，苦不堪言，越来越负担不起财务压力。不久，三菱便将洛克菲勒中心以半价卖回原主。

在当时，像三菱土地公司这样的收购案例随处可见。日本人依照日本国内房地产价格长期飞涨的经验，加上日元的效果，使日本人在美国、欧洲及其他国家购买房地产时显得非常乐观。房地产价格会下跌?这对日本人来说根本是无法想象的事情，看看日本国内的房地产市场吧，美国房地产怎么可能下跌?日本的土地价格只涨不跌，世界上的土地价格也是只涨不跌，这就是当时日本人的看法。

美国政府从上个世纪90年代，对日本开始“警惕”。一方面以安全审查等理由狙击大举涌入的日本投资;另一方面则竭力迫使日本向美国开放市场，促使日元。对日本投资有一种先圈进来，然后猎杀的味道。终日本不仅没能买下美国，反而被美国“算计”了一把。

从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济陷入长期的萧条期。

实际上，中国目前的房地产现状与日本上个世纪80年代末期的情况惊人相似，甚至有过之而不及，而今天中国内地的情形与日本当时的宏观经济背景相当一致，国际社会也是有观点表示相信中国即将取代美国,成为全球头号经济体。

令人深思的是，中国国企、民企以及富豪投资欧洲、北美、澳大利亚、新西兰以及马来西亚等东南亚地区房地产情况与当时的日本如出一辙。

但是，就流动性变现能力而言，房地产是差的、持有成本是大的。一旦房地产泡沫破灭，房价飞流直下，以投资为目的的房地产根本难以脱手，只有眼睁睁看着财富飞逝。因此，中国必须汲取日本的教训，不能重蹈日本覆辙。■

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