[摘要] 6月15日，上海某房地产研究院发布报告称，截至2015年5月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米，环比下降1.3%，同比增长6.3%。
6月15日，上海某房地产研究院发布报告称，截至2015年5月底，其监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26092万平方米，环比下降1.3%，同比增长6.3%。目前库存规模已连续3个月出现下跌，释放了积极信号。而从具体城市来看，在35个城市中，有25个城市的存销比出现了环比下跌。其中兰州的存销比环比跌幅较大，相比2015年4月份水平减少了1.8个月，环比跌幅达到了8.46%，说明兰州新建商品住宅存销比下降明显，去库存压力在积极释放，但“从横向看，兰州目前去库存的压力还是存在的，并不能完全解除警报”。
35个城市去库存效果明显
报告称，相比库存走势，其监测的35个城市多属于经济发达的城市。所以总体上看，35个城市去库存的效果更为明显。
5月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1848万平方米，环比增加4%，同比减少15.1%。该院研究员王晓燕表示，5月份相对4月推盘节奏略有增加，反映了房企对于后续市场依然持乐观的态度。而5月份，35个城市月度新增成交量大于新增供应量（其中5月份新增成交量为2192万平方米，环比增加15.2%，同比增加53.1%），“新增成交大于新增供应，所以促使5月份的库存出现环比下降。”
从库存来看，截至2015年5月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3615、18252和4225万平方米，环比下降分别为1.5%、1.4%和0.9%，同比增幅分别为12.4%、4.7%和8%。
5月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.0，这也意味着市场需要用15个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年4月份，该存销比数值为15.4个月。这说明5月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情持续改善有关系。在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善型购房需求将积极释放，这将促使后期存销比依然具备下滑的动力。
房价已步入止跌反弹通道
王晓燕称，观察2011年以来的房价和存销比走势，两者存在较好的相关性。其中，2011年10月70城房价由涨到跌，此轮降温周期历时8个月。2012年6月房价止跌反弹，此轮复苏周期经历23个月。2014年5月房价出现下跌，截至4月份的数据，历时12个月。存销比的运动轨迹也有类似的周期波动性。2011年10月为14.2个月，随后继续扩大，说明去库存压力增加。2012年6月为16.4个月，随后总体下行，说明去库存压力减少。2014年5月为16.9个月，随后总体上升，说明去库存压力加大。根据历史规律，35城的存销比达到15个月左右，很容易导致房价出现拐点，其中降至12月以下房价必涨无疑。
“本轮降温周期大致经历了12个月，目前存销比的数值大致相当于2014年3至4月份的水平。”王晓燕说，回顾2014年的房地产市场走势，4-5月份恰是房价由涨到跌的时间。因此从经验值判断，目前存销比的数字含义是明确的，即房价基本上已走出下跌区间，进而步入了止跌反弹的通道中。预计70城房价指数综合环比增幅已于5月止跌反弹，也即房价上拐！
兰州存销比环比跌幅较大
从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值高。另外，烟台在2015年前5个月存销比都位居，反映了市场压力比较大，相应风险值得警惕。相比而言，作为一线城市的深圳存销比数值低，为6.9个月，这也可以解释为何当前深圳房价领涨，而且预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
5月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为11.3、15.0和20.5个月。相比2015年4月份11.6、15.5和21.1个月的数值而言，三类城市都有所加快，反映去库存效果更明显。从具体城市看，5月份，存销比环比上升的城市有10个，包括荆门、沈阳、北海、济宁和北京等，说明去库存压力有增无减。
在35个城市中，有25个城市的存销比出现了环比下跌，说明此类城市去库存的速度在加快。其中以西安、兰州和马鞍山的存销比环比跌幅大，相比2015年4月份水平分别减少了3.3个月、1.8个月和1.8个月。此类城市存销比下降明显，说明去库存压力在积极释放。
从易居研究院监测的数据可以看出，兰州新建商品住宅存销比从3月起，出现了连续下降。3月22.8个月，4月21.7个月，5月19.9个月。其中，5月环比跌幅达到了8.46%。
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