[摘要] 近期的购房者中，刚需性购房占48.51%，改善性置业占42.55%，刚需性购房已经不再独领风骚，而是与改善性购房呈并驾齐驱的态势。面对二套房首付比例下调和营业税5改2政策的实施，有近五成的受访者考虑购买第二套房产。
降低二套首付促需求释放
据统计，近期的兰州购房者中，刚需性购房占48.51%，改善性置业占42.55%，刚需性购房已经不再独领风骚，而是与改善性购房呈并驾齐驱的态势。面对二套房首付比例下调和营业税5改2政策的实施，有近五成的受访者考虑购买第二套房产。另据房天下数据监控中心统计，2015年1月至4月，本市商品住宅成交平均面积均在106平方米以上，成交平均户型面积持续保持高位。
早在2013年3月30日，“非住房交易征收20%个人所得税”政策出台，被称为史上严厉调控。改善人群为了购置二套房，曾一度引发了“假离婚”购房的潮流。如今一系列的楼市政策调整之后，购置二套房首付及税费标准有所变化。随着政策的推进，二套房需求势必将不断增加。
记者在整理以往相关资料时发现，在央行放松首套房贷认定标准调整之前，首套房首付比例为30%，房贷利率下限7折，银行多为基准或9.5折；调整之后，首套房首付比例30%，房贷利率下限7折。在二套房方面，调整前的二套房（已还清贷款）首付比例60%，房贷利率1.1倍；调整后，二套房（已还清贷款）首付比例30%，房贷利率下限7折；二套房（房贷款未结清）调整前：首付比例60%；二套房（房贷款未结清）调整后：首付比例40%。
另外，在今年3月3日实行的3.30新政中，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%，所以购置二套房前需注意首套房贷是否已经还清。此外，3.30新政中规定，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。
在营业税方面，3.30新政前，不足5年的普通住宅或非普通住宅，营业税为全额的5.6%；5年以上的非普通住宅，营业税为差额的5.6%；5年以上的普通住宅，免征营业税。
“3.30”新政实施后，不足2年的普通住宅或非普通住宅，营业税为全额的5.6%；2年以上的非普通住宅，营业税为差额的5.6%；2年以上的普通住宅，免征营业税。但是特别需要注意的是，3.30新政后，满2年但未满5年的房屋买卖虽然免营业税，但是仍需要缴纳1%的个人所得税。
总有一款房贷适合你
记者在采访时发现，目前有三种贷款方式可供购房者选择——公积金贷款、组合贷款以及纯商业贷款。当前，组合贷款成为购房者选择多的购房贷款方式，占44.68%，公积金贷款占32.34%，商业贷款占18.30%，全款的仅占4.68%。对于这三种贷款，到底适合那些人群？申请流程如何？各自有什么优势呢？
公积金贷款：适用人群为公积金额度高、工作稳定的购房者。公积金贷款的优势是利率低，每月还银行的利息少，相对压力小。具体贷款流程为：贷款预批→公积金管理中心审批→签订贷款合同→等贷款批下来。
贷款预批材料：1、购房合同。2、身份证、婚姻证明（验原件收复印件）。3、公积金卡。4、房屋预售证。5、首付款发票。
组合贷款：使用组合贷款的情形通常是在贷款额度较大、公积金不能满足的情况下使用。这种方式相对商业贷款还是有优势的。其具体流程为：申请→银行审核→签合同→贷款担保→抵押保险→还款协议→房款。
组合贷款所需材料分两部分，部分是银行材料：1、购房合同。2、买卖双方的银行卡和复印件。3、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。4、买方及配偶的收入证明原件。5、卖方房屋所有权证和国有土地使用权证。6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。第二部分是公积金所需材料，它包括：1、购房合同。2、身份证、婚姻证明（验原件收复印件）。3、公积金卡。4、房屋预售证。5、首付款发票。
商业贷款：购房者在选择单纯商业贷款时要多关注每家银行，基准利率相同的情况下，哪家银行利率折扣大选哪家。其具体流程为：递交申请及材料→银行受理调查→银行核实审批→双方办理相关手续→银行发放贷款。
商业贷款所需材料包括：1、购房合同。2、买卖双方的银行卡和复印件。3、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。4、买方及配偶的收入证明原件。5、卖方房屋所有权证和国有土地使用权证。6、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
无论采用哪种贷款方式，由于贷款流程步骤较多，特别是过户、抵押时间耗时较长，及时备齐相关资料有利于尽快办理完结。其中，收入证明材料办理较为复杂，单身购房者容易遗漏单身证明。
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