两部委发文从结构入手调节楼市 还需细化政策才可保障实施

和讯房产消息 3月25日，国土资源部与住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知中首次提出统筹调整土地和商品房供给、对于在建或待建地块的规划及用地类型调整以及两部委间的联动管理，虽然并未如预期中颁布直接拉动购房需求的调控政策，但从通知要求来看，对于房地产行业及市场发展是温和利好。

《通知》中点提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模”，同时要求，供应规模过大的区域减少甚至暂停供地，而对供求矛盾突出的热点城市有效增加住宅用地供应规模。

对此，亚豪机构分析，该项政策符合中央分类指导、因地施策的调控原则。当前大量三、四线城市因前几年大规模供应土地导致商品房集中上市，同时又因经济发展的掣肘造成房地产市场内需疲软、外需不足，使得商品房库存高企，开发商资金压力巨大。在这种情况下，一方面要控制房地产市场的进口，也就减少土地供应，另一方面还要打开市场的出口，也就是提振经济、增加购房需求，才有可能逐步缓解区域房地产市场的供需矛盾。但要地方政府压缩土地供应，也就意味着减少土地出让收入，对于地方财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，不仅是出于财政压力、还是偿债压力，能否按照部委的要求落实执行还是一个未知数。而对于以北上广深为代表的一线城市来说，虽然存在一定的供需不平衡的现象，但在限购政策的制约下购房需求并不会大幅攀升，供需矛盾并不突出，一线城市适度增加供地，有望降低开发商竞地的激烈程度，加剧一线城市土地市场二元分化的局面，预计2015年地处核心区、位置条件较好的地块地价仍将走高，而位置偏远、周边配套匮乏的地块地价将稳中有降。

《通知》中第二点是“优化住房供应套型，促进用地结构调整”，并提出“允许对不适应市场需求的住房户型做出调整”，“引导未开发房地产用地转型利用”。

对此，亚豪机构分析，这条规划为滞销地块及项目提供了新的机会，此前开发商拿地后面临市场风险，只能通过调整产品类型及定价的方式适应当前市场形势的变化，如果市场全线低迷，且价格调整余地不大，无法激发购买力的话，项目只能暂时搁置，等待市场有利时机的到来。而项目上市后如果遭遇滞销，能够调整的余地则更小，只有通过价格和营销手段来打开市场。而《通知》颁布后，开发商摘得的高风险地块可以申请改变产品类型，滞销项目可以申请调整户型产品，从而打破面临的市场困局。但是，不同性质的用地在拿地时的成本差距较大，以北京（楼盘）为例，2014年出让的地块中住宅用地的楼面均价为14557元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，从这两类用地的成交价格来看，住宅用地的楼面均价比商服用地多出了6000元/平方米，如果涉及到养老、文化、体育等用地，地价水平往往更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、回报周期长的用地类型，如果政府不给予一定补贴，必然会影响到政策的落地实施。而可对在建项目的住房户型做出调整，政策初衷很好，可是，在建项目调整户型的产品设计投入、建安成本的投入都会进一步增加开发成本、推高房价，如果拿地价格低，增加的成本可以被市场消化，确实能够帮助部分开发商缓解面临的销售压力，但如果在地价较高的情况下，仅靠调整产品也将无法扭转滞销困境。

《通知》中第二点是“多措并举，统筹保障性安居工程建设”，提出可以“整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地”。

亚豪机构分析，此前相关部委也曾提出整体购买在建项目用于保障房建设，但其中涉及到政府购置价格与开发商成本的平衡问题，实际执行也面临着一定问题，将未开工房地产用地转为住房保障用地也因为同样的原因不易实施。

总体来看，本次国土资源部、住房城乡建设部联合发布的《通知》着力于缓解市场供需矛盾，给开发商提供更多选择的机会，但从终的实施效果来看，还需要一系列更明显的配套政策才可能实现预期的目的。