[摘要] 又是一年租房高峰季。对于众多寻房者来说，他们也许不得不面对两个问题：一是租房越来越贵；二是找到一个满意的房源更为不易。多种因素的叠加，正使当前租房市场的问题变得突出。
又是一年租房高峰季。对于众多寻房者来说，他们也许不得不面对两个问题：一是租房越来越贵；二是找到一个满意的房源更为不易。多种因素的叠加，正使当前租房市场的问题变得突出。
自国家统计局发布住房租金价格连续统计数据以来，房租价格已连涨45个月。传统房租上涨潮未见消退，多种新情况又让租金“水涨船高”。房租，不如房价引人注目，却更关及大量人群福祉。租房市场“牛市”何时停脚？租房困局该如何破解？
过个年，房租“又涨了”
进入三月，也迎来租房高峰期。记者近日调查部分城市发现，今年房租的上涨幅度比往年更大，两三成的上涨幅度随处可见，个别房源甚至涨。
武汉市民小王刚签下一套二居室的租住合同，这套房租金是1800元，虽然比春节前住的房屋只大了一点，但租金贵了整整一倍。“房子太难找了，好不容易看上一个，一犹豫就有下一个人抢租了。”他告诉记者，自己为租房找了一个多星期，经常碰到多人同时看中一套房的情况，还前后四次被房东反悔以更高价租给其他人。
“从正月初八开始，租房就火起来了，成交量显著增多。”武汉某房产中介经理王玮说，从各个中介门店来看，无论带看量还是成交量，较节前至少都增加了30%。“年前是10套房源等1个租客，现在是10个租客抢同1套房源。”他表示，租金随着需求增加而水涨船高，相比去年，其门店所在片区多数房源租金都涨了三四百元。
北京某证券公司的朱先生在北二环附近租了一个两居室。他刚过完年回来，房东便通知他将房租从3200元涨到了3400元，一年下来要多花2400元。朱先生不太愿意，准备换房。可当他跑了北二环附近多家中介后，打消了念头。“其他类似的房子都到4000元了，涨得更厉害。”
上海等城市的房租涨势同样明显。今年2月份，上海房屋租赁指数为1682点，环比上涨0.51%，涨幅相比上月扩大0.23个百分点，租赁指数涨幅翘头，走势强劲。
这一当前涨势背后的事实是：房租已连涨了近4年。国家统计局发布数据显示，今年2月份CPI同比上涨1.4%，其中房租同比上涨2%。记者查看国家统计局历史数据发现，住房租金价格自有连续统计记录以来，已连续上涨45个月，高月涨幅达到6%左右。
多重因素叠加，出租房源告急
据了解，历年春节过后往往会出现外来民工返城、已工作人群变换工作、在校大学生求职等几波高峰叠加，是租房需求旺盛的季节之一。
但雪上加霜的是，今年租房市场又叠加了多种新情况。
从3月开始，《不动产登记暂行条例》正式实施，业内人士分析认为，随着不动产登记的开始，许多人对房价下降有了更高的期望，于是暂缓买房甚至持币观望，租房的人群也就增多，房租价格随之上涨。
“不动产统一登记制度的实施将会有更多人抛售二手房，市场上房源将减少，于是出现单方面提高房租的情况。”王玮说，如果征收房产税，持有房产的成本必然增加，房东为保证其利润，便会将增加的成本转嫁给租户，房租也就应声而涨。
各地对胶囊房的强势整治也“火”了租房市场。武汉市有关部门透露，近期整治了2000多户胶囊房，以每户5个房间来算，就有上万户搬出胶囊房。这意味着房屋租赁市场短期内涌入了近万户需求，原本就供不应求的正规低价房房源出现告急，租金趁机上涨也在所难免。此外，北京、上海、深圳等城市也纷纷开展租赁市场整顿，打击清理“胶囊房”，这些城市合租需求由此旺盛，间接导致房租上涨。
房租过快上涨，除了上述客观原因外，一些人为因素也不容忽视。记者在调查中发现，部分中介向买卖双方收取过高的，导致房东将此成本转嫁给租户，从而抬高了租金。此外，一些中介还特意与房东达成默契抬高租金，从中获取差价。
治不了“痛点”换不来“健康”
“租房是一个相当繁复的过程，几乎每一个交易都伴随着不愉快。”房天下控股二手房集团总裁苏婕坦诚，房产中介行业里充满“痛点”，“高”“假房源”“信息不对称”“服务不标准”等尤为突出。
苏婕表示，面对房屋租赁市场持续的租金上涨和供不应求，应加强对房产中介市场的规范整治监管，以稳定房租市场价格。但现实是，相关部门的监管却明显“慢半拍”。
专家分析，随着我国城市化进程的不断加速，外来务工人员及新就业大学生不断增加，而房价的居高不下，加上户籍、社保等方面限制仍在北京等一线城市存在，未来租房市场或仍将呈现“房租上涨、一房难求”的局面。
湖北省社科院经济所副所长叶学平说，虽然房租的上涨没有像房价的上涨那样引人注目，但由于租房者大多数为中低收入人群，事关社会稳定和民生福祉，应更加注意他们的住房保障问题。住建部1月14日发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度。专家表示，下一步的关键，是看各方能否制定出可行、细致的操作规范。
叶学平建议，完善保障房制度、加大公租房供应，以此解决“夹心层”的房屋租赁需求，缓解租赁房源紧张等问题，使房租回归理性，同时，以公租房的“廉价”拉低房租市场整体价格区位。此外，要加大公积金支付房租等政策的落实，切实解决租房户的现实困难。
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两会再次透露出房地产将继续趋于宽松的信息，3月楼市也呈现成交回升的迹象。多位开发商及业界人士预计，包括限购限贷等收缩性的政策将进一步实质性放松乃至取消。
值得关注的是，上述政策执行主要在地方，包括二套房贷如何松绑，如何变相突破限购等，地方政府的调控权力变大。
松绑改善型需求
政策面对改善性需求的支持，被认为是对楼市的重大利好。
中原地产首席分析师张大伟认为，后续将会放松的政策主要是“有一再买一”的改善。当前二套房贷首付比例各地执行过严，6-7成的首付标准，是在2013年楼市火爆的时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善入市推高房价。
2013年2月，新“国五条”进一步加强了差别化住房信贷政策，一线城市以及厦门、武汉、南京、杭州等城市都将二套房首付提高至七成。从新的政策信息看，未来将鼓励自住与改善，而二套房首付显然过高，二套房首付回归到5成，将是非常可能的选择。
住建部政策研究中心原副主任王珏林表示，预计接下来相关部委将会对已有的政策作出相应调整，包括研究降低二套房贷首付比例，下调二套房贷款利率，以及对改善性需求重新定义等。
张大伟预计，4月份是可能出台二套房首付下调政策的时间点。
地方已经先行一步松绑改善型需求。3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》，文件显示，对于首套自住住房已经结清购房贷款，为改善居住条件购买二套自住普通商品房，申请使用住房公积金贷款的家庭，执行首套房公积金贷款政策，即购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%。
这一文件正是上述“支持改善型需求”思路的落实，通过调整首套房标准，下调了二套房改善型需求者的首付比例。预计后续会有很多二三线城市跟进。
值得注意的是，二套房贷的首付变化对市场的影响，主要在一二线城市，这些城市的改善需求总量较大，信贷需求较高。而目前的三四线城市，因为市场供应已经过剩，二套房贷的松绑影响不大。
美联物业研究中心人士指出，房地产调控的指导棒已由地方政府接手，分类指导、地方化特色将自由发挥。
一线限购退出争议
目前执行限购的城市只有5个，四个一线城市及三亚。早在去年四季度，原万科北京区域董事长毛大庆提出一线城市高端市场放开限购的提议；在今年的两会上，亦有政协委员提出类似观点。
美联物业认为，放开高端市场限购可增加税收的说法相对薄弱，原因是高端市场成交占比一向较小。目前的情况是，限购已经不再成为限制居民购房的主要因素，对房地产市场的信心反而才是根本，因此放开限购与否已经不再重要，地方政府也无必要冒此风险。但也不排除一线城市放开限购，从高端市场这个层面开始。
上海同策咨询总经理张宏伟则认为，在当前市场背景下，豪宅市场成交量价变化情况，对普通商品住宅没有太多影响。高端豪宅可放宽或放开限购政策；普通自住需求的中小套型商品住宅继续限购，坚持去投资化。
以北京为例，机构数据显示，今年北京单价10万元左右的高端豪宅供应量在2000套左右，而过去高端豪宅每年的成交量峰值在200套左右，去化压力非常大。业内认为很有必要放开这一领域的限购；而普通商品房的供应目前处于相对正常水平，如果放开限购可能引发恐慌性购房。
从地方政府可操作的层面，“限购直接取消的可能性很小，而通过工作居住证、纳税证明等绕道宽松的可能性较大”，北京多位业内人士指出。
深圳开发商人士表示，一线城市居住证制度的出台，将降低购房资格办理难度，而一旦经济下滑过快，不排除出台部分房源、或者部分客户的松绑限购政策，其中广州、深圳可能性更大。
信贷供应是关键
从限贷限购的发展轨迹来看，行政性、一刀切调控正在逐渐退出，未来房贷将更加市场化，由商业银行自主决定是否下调首付比例及利率，正在成为可能。
保利地产有关人士指出，流动性及信贷是影响房地产的重要因素。预计年内货币政策仍将持续走宽，以对冲外汇占款下降，保持合理的流动性。
商业银行对于房贷的意愿究竟如何？民生宏观研究团队认为，目前基础货币仍存缺口，降息后货币市场利率不降反升，证明流动性缺口依然存在，短端利率不降，央行货币宽松效果大打折扣，预计还有更多的宽松货币措施出台。
张大伟进一步预计，3月份之后，再次降准、降息的可能性较大。信贷政策的放宽有利于释放购买力，预计在3月份将会出现首套房贷款利率85折左右的折扣，对于购房者而言，相当于房价变相出现了下调。在楼市基本面仍然是以“去库存”为主的市场背景下，银行等金融机构继续强化对于楼市的“风险控制”是必要的。
但随着存款利率市场化的推进，银行等金融机构获得资金的成本仍然较高，房贷利率不太可能出现大幅下降的空间，小幅下降是值得期待的，比如房贷利率回归至九折左右的水平。
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