[摘要] 做商家，什么重要，必然是“诚信”二字。但如果聚焦到房地产市场，不难发现出口就在“说大话”的开发商不在少数。
做商家，什么重要，必然是“诚信”二字。但如果聚焦到房地产市场，不难发现出口就在“说大话”的开发商不在少数。
什么叫做“说大话”，我们对这几句话一定有很深刻的印象：“一销售百套”、“两售罄”、“首开当日劲销八成”。可是如果每次销售情况真如各家宣传的这么火爆，为什么2014年杭州的房地产市场会如此惨淡，后还要以库存量突破15万套这一惊人数字收场?
其中必然有文章。往小里讲这些行为叫做营销手段，但如果严肃对待，可以说涉嫌数据造假。
夸大成交已成“潜规则”
宣称八九成的交易量实际甚至不足两成
“9月×日晚7点，市场关注已久的××楼盘首期盛大开盘，因板块内独有的85平方米精装洋房加上此次119万元的首开起价，吸引了逾五百组客户慕名而来。虽然是晚上，但现场售楼部灯火通明、人头攒动，开盘现场只能以爆棚来形容。××楼盘自亮相以来，一直深受广大客户的密切关注，尤其是实景样板区开放以来，认筹客户人数每周都在提升……
……××楼盘此次开盘再创未来科技城板块首开的销售速度，仅2即劲销8成，以完美热销代言未来科技城。其热销背后，无疑是市场对项目价值的认可。”
根据以上的新闻报道，其实很难判断文中所提到的热销楼盘究竟是哪个。因为这种销售措辞几乎存在于所有项目开盘后的新闻通稿当中，“×劲销×成”、“售楼大厅人潮涌动”、“千人抢房”等等说明市场繁荣依旧的夸张词汇一度会让人以为楼市真的这么好了。
该楼盘果然如报道所称，卖的这么好？
记者在杭州市透明售房网上查询到，截至2015年3月15日，该楼盘当时首开的11-14号楼共163套房源当中，已经签约的房源共计94套，可售房源67套，限制房源2套，也就是说去年9月开盘至今半年有余，真正的销售量连6成都没到，仅有58%。
这个楼盘就是位于未来科技城板块的新城·西溪逸境。
不仅是新城·西溪逸境，在开盘之后时间虚报成交套数意在打造“供需两旺”局面的楼盘还有很多。而且，有的“牛皮”吹的更加夸张。
位于泛申花的某楼盘，同样也用“首开八成，创申花板块销售传奇”的字眼来总结去年10月的次开盘。据当时的报道称，“蓄客三周，场外排起长队，足见人气爆棚，如此火爆场面申花仅此一家。”
但实际体现在透明售房网上的数据又是什么？开盘首推的是1、2号楼，根据统计，目前该两幢楼的已售套数为55套，已预订房源4套，如果按照开发商当时宣称的推出162套房源计算，实际的销售率仅为36%，而且这个数据还是建立在4套预定房源终会全部转化为成交的基础之上。回顾当初夸出“首开八成、销售神话”的海口，赤裸裸的现实竟还不及海口的一半。
这类例子不胜枚举：去年8月，景瑞·申花壹号院推出300余套房源“狂销8成”，根据透明售房网统计，这批房源的销售量至今仅刚过百套，实为三分之一；去年6月，中旅·紫金名门首开224套房源，“到访客户500人次，3去化100多套房源，轰动全城”，实际是开盘一个月成交还不足一成，如今才渐渐达到150余套；去年年末，招商·雍华府开盘，首推1、9、10三幢楼中200余套房源，“劲销8成”，“平均每30秒就有一套房源售出”，实际情况是至今透明售房网上的这三幢的成交总套数才只有61套；融信·蓝孔雀推出338套房源“一销售3个亿”，当下的实际成交仅为50套，成交比例还不到15%。
开发商写好热销脚本、导演抢房戏码、再发布统一的消息，往往不到5成的业绩摇身一变就被包装成了7成，达到7成的吹嘘到9成，一旦真正扎扎实实卖到9成的，无一例外会说自己售罄，而且把售罄的时间写得越短越好。
“还未来得及签约”成了普遍说辞
当记者针对以上数据采访部分开发商时，得到的答复基本都是“因为客户的自身原因，所以迟迟还未来签约。”但当记者追问“劲销几成”又是以何种方式认定的时候，有负责人坦言道，“这个你懂的。”
一位资深的媒体人表示，开发商虚报销售数据已成为楼市多年来的潜规则，许多数据都起码“注水”1／3，更有甚者，虚假成分达几何倍数。
而且，有些开盘情况并非仅仅在曝光的数据上造假，开盘现场也充斥着不少精心策划的抢房戏码。
城西大盘的一位准业主曾经曝出他被迫参与制造热销场面的内情：在当晚只允许已缴纳意向金的购房者到达销售现场的同时，开发商还通知了大量未缴纳意向金的意向客户也到销售现场，一起参与摇号选房，然后每人赠送等值的礼品。
还例如，某次开盘现场有一家子购房者非常引人注目，小两口携带两位老人时不时在摇号现场大声呼喊表达“抢不到房子了”、“开发商有猫腻”等不良情绪，引得整个摇号过程非常紧张，主持人也在他们的鼓动下一个劲地催促摇到号的客户尽快选房以免错失良机。
事后记者特地与他们聊了会儿天，得到的回答果然在意料当中：是开发商让他们来煽动现场气氛的。
“一旦选房节奏有所放慢，我们就开始喊开发商要藏房子了，我们要买不到房源了，这样就会造成里面的客户慌乱、外面的客户紧张，跟着我们一起呼喊的客户就越来越多，他们想买到房子的情绪也就越来越浓。有些还在犹犹豫豫的意向客户，就这样在情绪的鼓动下下单了。”这位小年轻说，向他们这样被“委以重任”的托儿还有几个，“基本都是以家庭为单位的，有真实感。”
虚假数据横行，热销假象普遍，一旦任由此现象蔓延，带来的无疑是真实销售数据的隐退。
律师说法：这就是一种违规行为
这种有意无意强调热销的手段并非杭州才有。
2009年初，北京媒体曾报道有些楼盘热销的场面其实是开发商自导自演的抢购戏。报道说，一些开发商给一些老年人50元一天的劳务费，还管吃管喝，让他们到售楼处“签约”，为房子“热销”当托儿，以造成楼市热卖的假象。这些老人不仅在售楼处当“演员”，还会到房展会上演“订房记”，前台签单，后台拿钱走人。
随即，北京市建委等部门迅速做出回应，称将对全市房地产开发项目执法检查，重点针对无证售房、延期交房、售后、不办理产权证、虚假宣传、发布不实销售进度信息等问题，且一旦被查属实，将被记入不良信用档案，其行为将在媒体上曝光。同时，还开通便民热线或信访途径，老百姓可直接举报房地产企业的违法违规行为。
去年中旬，南京本地媒体报道一则关于南京6家楼盘虚报销售数据的新闻，在业界引起了不小的反响。随后，南京住建部门相关负责人表示，将全力保护消费者知情权，严查开发商虚报销售数据的行为。
“开发商通过虚报数据，忽悠消费者购房，这种营销行为是违背行业管理规定的。”杭州六和律师事务资深律师叶永祥表示，根据中国《商品房销售管理办法》第14条的规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，广告内容必须真实、合法、科学、准确。因此开发商在销售广告中运用虚假销售数据欺骗公众，误导市场和消费者，显然就是属于违规行为。
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3月18日，国家统计局网站发布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。与1月相比，70个大中城市中价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个；与去年同月相比，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。
2月份新房环比上涨的仅有深圳赣州两个城市，而且上涨幅度分别为0.2%、0.1%，几乎可以忽略不计。相比之下，环比下降的幅度高已经扩大至1.3%。
令市场不解的是，从流动性看，央行应该说已经放开了货币信贷的力度，这对房地产复苏本应有着积极和正面的影响。而从地方的调控政策来看，除一线城市以外基本都已放开了限购。那么，在楼市“春天派”的呐喊声中，权威的国家统计局数据为何并不配合，反而是同比跌幅扩大呢？
合理的解释是有的。春节因素导致成交量清淡似乎是一个因素。
2月份适逢春节假期，房地产进入销售淡季。从成交量看，70个大中城市新建商品住宅2月份销量比上月减少近10万套。不过，过去都把春节假期作为房市促销的手段和机会。部分三线城市在春节期间迎来了返乡置业潮，成交量回落较少，个别城市成交量甚至有所放大。
由此推断，春节因素不是房价走软的根本原因。就目前而言，对房价构成真正压力的，首先是不动产登记条例。这对所有购房者，特别是持有多套房产者构成影响，并让很多试图新购改善型住房的消费者开始观望，这也对住房需求构成一定的打压。
其次，在不动产登记条例实施之后即将跟进的房产税，也可能成为打压房价的猛药。城市中等收入群体手握多套房的，也开始因为税收压力而考虑是否出售，当然也谈不上新购住房了。
关键的因素则是，过去央行一放开流动性，房价往往就会猛涨，而这次央行同样也有放水，为何房价不涨反跌呢？这或许才是问题的核心，即放出的流动性大都流向股市等资本市场了。
此前，央行行长周小川在“两会”上明确表示，支持货币信贷进入股市，这也是支持实体经济。股市的赚钱效应，已经吸引各路资金蜂拥进入，其中当然也包括部分试图进入实体经济、试图进入楼市的资金。
在股市赚钱效应越来越大的情况下，再加上有了央行的支持，货币流动性还将大举进入到资本市场里，股市会越来越火爆，而楼市难免遭遇池鱼之殃，房价走势低迷也就在情理之中。
高层已明确表示，房地产调控将实行因地制宜、分城施策的方法。在这种情况下，即使地方政府有推高房价的积极性和主动性，但只要股市的吸金效应继续发酵，只要不动产登记和房产税利剑高悬，房价要很快走出当前困局依然有一定难度。
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