[摘要] 春天是四季之首，在这个播种希望的日子里，很多人选择找工作，找商铺，开启一年的新生活。大量外来务工人员的拥入也带热了房屋租赁市场，可是房屋租赁又有哪些法律规范？
春天是四季之首，在这个播种希望的日子里，很多人选择找工作，找商铺，开启一年的新生活。大量外来务工人员的拥入也带热了房屋租赁市场，可是房屋租赁又有哪些法律规范？昨日上午西部商报“百名律师进社区”行动走进贡元巷社区，甘肃玉榕律师事务所副主任律师唐正浩、律师王锡宏、刘涛坐镇现场为居民解忧，房屋租赁方面的法律问题成为大家咨询的热点。
中介促成合同成立
有权要求支付报酬无权要求退房
市民黄先生：我是一名来兰务工人员，前段时间我通过中介介绍租了一套房子，开始的时候中介确实给我提供了电话号码，不过后来就没有帮什么忙。恰好给我租房子的房东是我老乡，所以我们就商量了一下绕过中介直接签了合同。现在中介公司拿着合同要求我支付违约金并且退房，我不知道该怎么办？
律师解答：本案应属于居间合同纠纷。中介公司不是该房屋所有权人，对该房屋不享有所有权，其不能干涉房屋所有权人对该房屋的处分、使用等行为，对你和出租人签订的房屋租赁合同的行为无权干涉，更无权要求你退房。如果在你和中介公司签订有效的居间合同的情况下，因你从中介处获取房屋租赁信息及房屋所有人信息，从而得以成功签订租赁合同，居间人履行了向你报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，你应该按照居间合同约定向居间人支付报酬。
租赁目的无法实现 造成损失出租人承担
市民梁先生：今年开春我在龚家湾转让了一个铺面，转让时明白告知我是要开餐饮店，对方也表示完全可以。可是现在我把餐饮店装修好了，物业公司却出面阻拦表示小区旁边的店面不能开餐饮店，这些他们已经有明确规定。对此我想问一下物业公司明知我在装修餐饮店却不阻拦，造成现在的损失是否要承担赔偿责任？
律师解答：房屋租赁合同只在双方当事人之间产生法律效力，物业公司作为合同外的第三方无权干涉合同双方当事人的履约行为。物业公司认为你的经营行为违反了物业规定，其只能向业主（本案房屋的出租方）主张物业管理合同中约定的违约责任。若你因业主（本案房屋的出租方）违反物业管理合同的约定造成房屋租赁合同目的不达而遭受损失的，应按照房屋租赁合同的约定要求出租人承担违约责任，赔偿损失。但在经营过程中，你应该严格遵守与出租人关于物业管理活动权利义务的约定，注意对小区的环境卫生保护，配合物业公司为公共利益需要而作出的合法的物业管理行为。
要提前退租
须按房屋租赁合同而行
方女士：我租了一套房子，合同签订的是一年，但是我觉得房子离我现在上班的地方太远了，所以我住了5个月就不想租了，于是我就提前半个月向房东退租，并希望他能把押金退还给我，结果他却说，如果房子在这半个月之内租出去了，他就退押金，如果租不出去，他就只退还我一半。半个月后，他说房子没有租出去，所以就退了我一半的押金，但是我从别人那里听说，其实房东在那半个月之内已经把房子租出去了，所以我想问一下律师，我是否可以告房东违约？
律师解答：租赁期限是根据租赁合同的约定，承租人合法享有租赁对象使用权的有效期限。在租赁期限内出租人不能违背合同约定提前收回房屋，承租人也不能违背合同约定提前退租。但双方可在合同履行过程中经协商一致对该项约定进行更改，否则要承担违约责任；租赁押金是对承租人履约能力的保证，属于房屋租赁合同中双方自行约定事项，押金的交付与退应当按照房屋租赁合同的约定来执行，否则即构成违约，要承担违约责任。
在本案中，存在中途退租问题。首先，需要根据双方房屋租赁合同的约定来判断承租人中途退租是否违约；其次，如若构成违约，还要尊重出租人对承租人违约行为的态度，即是否要求承担违约责任；后，要结合房屋租赁合同对违约责任和押金的约定，判断押金的扣除和退还事宜。另外，“如果房子在这半个月之内租出去了，他就退押金，如果租不出去，他就只退还我一半”，视为双方对押金问题的重新约定，如果有证据予以证明，而且出租人确实在“半个月之内已经把房子租出去了”，那么出租人应当按照重新约定退返押金。
“二房东”转租房屋 应经原出租人书面同意
市民蒋女士：我在西关十字有一个120平方米的房子，去年我将这套房整租给了李某。李某表示他们租房的目的是住家。可是近我去收第二年的房租时才发现，我的房子被隔成了好多个隔断，然后分隔断又出租出去了。我想问一下，未经我允许李某擅自当二房东牟利是否违法，我现在是否可以将这些人全部赶出屋子？
律师解答：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但是出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
根据本案陈述情况，李某的转租行为未经出租人同意，应属违约行为，出租人可以解除租赁合同，按照租赁合同约定要求李某将房屋恢复原状予以退还，因此而造成的损失由李某承担。
租房期间 房屋维修费应由出租人承担
廖先生：我4年前在安宁区租了一套房子居住，今年我买的房子已经装修好了，所以要搬出去，结果我和房东做退房结算时，房东竟然将修理水龙头、门、淋浴、抽油烟机的费用全都从押金中扣除了，我提出反对意见时，房东却解释称，这些物品都是在我租住的时候弄坏的，所以就应该由我出钱。我觉得不合理，所以我想问一下律师，房东的做法合适吗？租房期间的房屋维修费用应该由谁来承担？
律师解答：根据我国合同法的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。所以，本案中租房期间的房屋维修费用应该由谁来承担，还要看双方房屋租赁合同中的约定，如果没有约定，依法应由出租人承担。但承租人在租赁期间对房屋有因故意或重大过失损坏的，应承担赔偿责任。
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