[摘要] 当前，降息降准和调整房地产需求限制政策的预期渐渐升温。我们应进一步认清当前的房地产政策。
当前，降息降准和调整房地产需求限制政策的预期渐渐升温。我们应进一步认清当前的房地产政策。
从房改到2007年，制度的创建。2007年以前，房地产政策的主要内容是创建制度，即推进住房商品化，发展住房信贷市场，确立政府占据核心位置的建设用地供应体系，推广招拍挂的游戏规则，推进实物保障为主的住房安居工程。政策主要目的，是建立一个商品化的住房供给体系。从房屋的稀缺起步，制度创建之后，行业开始了约15年的高速发展。
2008年到2013年，承载太多社会矛盾，政策在彷徨中调整。2008年以后，房价上涨过快和媒体过度关注，使得行业承载了过多的社会矛盾。政策的主线是暂时限制增量需求以避免房价大幅上涨。但补丁式、需求端的限制政策，并没有改变行业运行的大格局，却引发不少争议。房地产企业业绩整体持续提升。但不明朗的政策环境，逐渐损害房地产股的估值。
2014年起，房地产市场的两大重要信号及社会关注度下降。2014年起，中国的住房商品化地理扩张浪潮基本结束了，三四线城市出现了长时间的房价下降；房屋新开工持续增长的趋势结束了，新开工和投资热情出现了明显的下降。我们认为，这不是2008-2013 年房地产调控的结果，而是代际更替，住房自有率上升后出现的正常信号。社会信息传播，逐渐变为互动和个性化的新媒体传播，人们不再过度关注房价上涨幅度，传统媒体不再占据话语权，政策面临舆论压力正在减退。
新政策目标和新行业表现。我们认为，政策的总量目标是熨平周期和拉长景气，这就需要持续刺激楼市去化，但也要限制开发企业再投资意愿。政策的结构性目标是追求区域再平衡，从经济发展的自身规律出发，发展城市群和经济带。在此政策背景下，我们判断市场会长期保持价稳量增格局。
风险提示：政策落地时间并不确定的风险；2015年销售旺季来临晚于预期（3月中旬）的风险。
中国楼市仍然是政策市，看好2015年上半年地产股表现。我们认为，现在的政策是中国房地产市场问题的长期有效解决办法，既能有效避免销售去化风险，又可以部分解决供给过大和区域不平衡问题，行业可持续性明显提升。相比下半年，我们认为近期政策更为密集，销售超预期可能性更大。我们判断，2015年时地产行业运行可能多方面超越市场预期的半年。
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