地方政府的救市真的管用吗?

2015年一开局，去年年底一度回温的国内楼市，又开始呈现“稳不住”的态势。由于成交清淡、库存庞大，部分开发商为促进成交，又开始以价格战来争夺市场份额，楼市再次出现摇摇欲坠的可能。来自政府部门的数据表明，政府在地产业的交易税收入一月份再次回落，重新回到2014年前三季度比往年下降三成以上的轨道上。
这是可以预料的，本专栏之前曾经有过判断：当楼市价格首次下跌一至三成之后，会有消费者抱着“贪便宜”和“抢反弹”的心态入市购房，造成短期市场回暖的假象。而经过一个时期之后，在当下价位楼市供大于求的状态会再次发挥其威力，使市场重归下跌通道。
而在国内，一个特殊的国情是，地产价格关系着背后地方政府的钱袋子——土地出让金构成了政府收入相当大的一个比例。财政部公布的2014年财政收支情况，地方政府基金收入4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。2014年财政预算报告地方政府性基金本级收入为4.31万亿元，下降10.1%。可见土地出让金对于地方政府的重要性。
因此，目睹楼市下跌，个坐不住的是地方政府。与2009年之后的楼市危机不同，当下，各级政府都知道救楼市不得民心，只能悄悄地干，因此这一轮地方政府救市，没有了口号，但行动力度却更大了。
从媒体的报道来看，此轮地方政府救市，采取了国内政府在很多领域采用过的收储方式：住建部牵头推动多个城市政府动用自身财力从开发商手中收购部分闲置地产，转换其用途，使之成为安置房，试图以此改变国内地产供过于求的局面，稳住市场。据称有七个城市已经着手响应住建部的构想，其实行动快的福州市，已经出台了具体文件，进入了落实执行方案阶段。
在作者看来，这一轮地方政府救市，之所以需要住建部来推动，核心因素是动用财政来收购开发商的闲置房产，各级地方政府都知道有其程序上的问题。明眼人一看便知，房子是非标准产品，地段、设计差异导致价格千差万别，如何确定收储价格？权力在其中起多大作用？
也正因如此，地方政府不敢单独做这只出头鸟，只有在中央部委的推动下齐步前进，才能换来个法不责众的局面。
那么地方政府的这一轮救市，就算力度够大，能否改变市场的现状呢？
据机构发布的《2014-2017年中国房地产行业投资分析及前景预测报告》指出，数据显示，截至2014年末，商品房待售面积6.2亿平方米，其中住宅待售面积4亿平方米，比上年增长26%，待售住宅分布极为广泛，以当下的楼价和购买力而言，消化这些库存住房难度相当之大。
本来，动用政府财力来收购开发商的空置房，有点像个自我循环。以当下看，一套住房的成本当中，六七成都是土地成本。而开发商购置土地的资本都进入了政府财政，再由政府财政出手回收空置房，钱似乎在开发商—政府之间完整地打了个转。只是由开发商建了一批房子。
不过，上面那个循环，其实只是空想。因为进了地方政府财政的资本，优先满足的是地方政府公务员、教育、城建等开支，这些开支的刚性很强，使得财政总额虽然有土地出让金的大额收入，但总体并无多少富余。而要消化开发商手里4亿平方米的空闲房，以每平方米5000元的价格计算，每消化一成空置房就得调动财政2000亿的支出。
算了细账，我们就知道，指望政府救市，其实几乎是不可能的。开发商们还是得更多地面向市场，考虑下一步的降价计划吧。