[摘要] 随着住宅限购令的颁布实施，越来越多的 者将目标转移到了商业地产， 写字楼或者商铺，但是商铺 远远没有 住宅那么简单，除了买入卖出价钱，更有一系列纷繁复杂的税费计算过程让人不胜其烦。你是否也被困扰过呢？没关系，读了此文之后，商铺 税费再也不是问题。
商铺 所需税费一览
1、合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳。
2、交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳。
3、契税：按房价的3-5%，买方缴纳。成都是按照交易价（或评估价）的3%，由成都市地税局征收。
4、营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳。
5、土地 税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算)。
6、个人所得税：净收入(买卖差额扣除以上 相关费用和税费后)的20%。
7、评估费2%。
8、登记费80-550元/件。
9、工本费10元。
随着住宅限购令的颁布实施，越来越多的 者将目标转移到了商业地产， 写字楼或者商铺，但是商铺 远远没有 住宅那么简单，除了买入卖出价钱，更有一系列纷繁复杂的税费计算过程让人不胜其烦。你是否也被困扰过呢？没关系，读了这篇文章，从此商铺 税费再也不是问题。接下来小编将按照买入、卖出以及出租这三类来具体来说明 一个商铺需要缴纳的税费。
一、买入商铺：
商铺的买卖税收，买入较简单，主要是买入合同金额的3%契税和0.05%的合同印花税。如果是买二手商铺的话，下家还需缴纳0.5%的交易手续费。
以下是买方缴纳税收一览表：
1、房地产交易手续费：3元/平方米。有些地区按照成交价的0.5%缴纳。
2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。
3、权证印花税：5元/本。
4、印花税：房屋产价的0.05%。
5、契税：交易价（或评估价）×3%。由成都市地税局征收。
二、卖出商铺：
卖出的税收计算比较复杂， 主要的有三项。首先，是买卖合同差价的5.65%营业税及附加；第二，是土地 税。按照买卖差价与原买入价计算得到利润率，分为30%、40%、50%、60%四个不同的档次计算；第三，在扣除了营业税和土地 税后，剩余的净利润再按照20%征收所得税。一般业内估计商业地产卖出税收时，以买卖差价的40%左右计算，误差不大。
一般来说，土地 税和个税，是商用物业转让时缴纳税费的大头。小编此处也是重点讲这两项。
首先，需要提出来的是，计算土地 税、个人所得税并非差价×税率。
个税的完整计算公式是（出让价或评估价-原 价-印花税-营业税-土地 税-契税）×20%。
土地 税的税率是以转让房地产 率的高低位依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税， 的，税 ，多纳税； 率低的，税率低，少纳税。
计算土地 税的具体算法：
计算土地 税税额，可按 额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算：
（一） 额未超过扣除项目金额50%，土地 税税额= 额×30%
（二） 额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地 税税额= 额×40%－扣除项目金额×5%
（三） 额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地 税税额= 额×50%－扣除项目金额×15%
（四） 额超过扣除项目金额200%，土地 税税额= 额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
此处举例说明卖出商铺需缴纳上述四种税收详情，例如 先生为 而购买了一套商铺，总价250万元。 近，他欲将这套商铺以500万元的价格出售，那么他需要缴哪些税？具体计算如下：
营业税及附加：（500-250）×5.55%=13.88（万元）
印花税：500×0.05%=0.25（万元）
土地 税：a、扣除项目=250×(1+2×5%)+10+24.31+0.34=289.13（万元）
b、 额=500-289.13=210.87（万元）
c、 额超过扣除项目金额=210.87/289.13=73%, 额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，适用40%的税率
d、土地 税税额= 额×40%-扣除项目金额×5%=210.87×40%-289.13×5%=69.89（万元）
个人所得税：(500-250-13.88-0.25-69.89)×20%=33.2（万元）
上述应缴税款合计117.22万元。从上面的计算可以看出：税金占到收入的近一半，所以商铺 虽然 ，但转让环节要缴纳的税款也是一笔不小的费用。
以下是卖方缴纳税收一览表：
非住宅商品房的交易手续费：按成交价或指导价×0．35％收取，由成都市房地产交易 代收。
转移登记费：非住宅按宗收取，每宗240元，由成都市房屋产权监理处代收。
印花税：房屋产价的0.05%。
土地 税：A、可提供上手购房 的，土地 税=[转让收入－上手 价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式。
B、不能提供上手购房 的，土地 税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。
个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。
营业税及附加税：A、可提供上手购房 的，为（转让收入－上手 价）×5.5%。
B、不能提供上手 的，为转让收入×5.5%。
7、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%； 用途用房按其网格点基准地价的30%计收。
8、契税：按征收土地出让金价款的3%征收。
三、出租写字楼商铺要交的税费：
对于写字楼商铺等商业房产出租，应交纳的税率如何？根据相关资料，现行税法对出租此类房屋没有税收优惠规定，而且目前已将商铺、写字楼出租纳入日常的规范管理中，所以没有把非住宅纳入综合征收率范围内。此类房屋出租应缴税款的计算比较复杂，共涉及到6个税种，明细如下：
1．营业税：房租的5%
2． 城建税：营业税的7%
3． 费附加：营业税的3%
4． 地方 费附加：营业税的1%
5． 房产税：房租的12%
6． 个人所得税：房租扣除相关费用后的10%
需要说明的是：按国家税法规定，个人所得税应按20%征收，成都市地方政府经上级主管部门同意，暂按10%征收。另外，在计算个人所得税时，应依次扣除以下费用：
（1）财产租赁过程中缴纳的税费：5%+（7%+3%+1%）×5%+12%=17.55%；
（2）由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（须提供 ，以每次800元为限，一次扣不完的，准予下一次继续扣除，直至扣完为止）。（注：财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。）
（3）税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元的，扣除标准为800元；4000元以上的，扣除20%）
因此，个人所得税的计算公式为：[(房租—房租×17.55%)—800] ×（1—20%）×10%
经综合计算，业主须交纳的税款占房租总额的23~24%之间。给大家一个建议，如果你是写字楼、商铺的业主，不必管这个繁杂的计算过程，只须记住：房租金额×23.5%(取中间值)，这就是你所需要交纳的 费用，误差一般不超过5%。
商铺、写字楼等商业性质用房的交易转让环节税费较高， 者一定要厘清这些税费，不可因为被商铺的表面售价迷惑，所谓“买铺不贵，就税就悲摧”大抵就是如此。小编诚挚建议，如果资金一般充裕，还遇到年 率小于6%的商铺，掉头走人吧。商铺有高税， 需理性。
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