[摘要] 一家县级市房企的债务违约，牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。
一家县级市房企的债务违约，牵动了政府、银行、企业、媒体乃至公众的敏感神经。
经当地政府核查，目前浙江兴润置业投资有限公司（下称“兴润置业”）及关联企业总负债超过35亿元，其中银行贷款24亿元，涉及10多家银行，其中建设银行为主要借款人。浙江省奉化市政府认为，兴润置业及关联企业经营管理混乱，导致资金链条断裂，初步核实已经资不抵债。
与此同时，兴润置业非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人，其中机关事业单位人员7人。目前，奉化市成立的专案组和应急工作领导小组已多次与银行沟通，希望妥善解决这一问题。
昨天甚至有外媒报道称央行已经介入，并与建设银行及奉化市政府官员召开紧急会议，讨论兴润置业如何偿还35亿元人民币债务的问题。
对此，奉化市委宣传部、奉化市金融办有关负责人对《财经日报》记者表示并不知情。央行也于昨日公开澄清报道与事实不符，并对该媒体予以强烈谴责。
据记者了解，尽管兴润置业违约事件主要与部分“问题楼盘”有关，但多名学者均对记者表示，该事件无论对房地产公司还是银行业来说，都有可能形成链条反应，风险警示意味甚浓。
两大“问题楼盘”
兴润置业是奉化当地较大的房地产企业，拥有30亿元资产，曾位列宁波百强企业第33位、建筑房企前5位。尽管如此，兴润置业在宁波房产界并不知名，其项目开发也多位于奉化本地。
3月11日，兴润置业实际控制人沈财兴和法人代表沈明崇，因涉嫌非法吸收公众存款罪，被移送奉化检察机关审查起诉。
在户籍人口不到50万的奉化，沈财兴广为人知，他从一个泥水匠、包工头起家，把兴润置业做到当地房企龙头企业。
奉化锦屏为民中介所负责人叶 说，沈财兴是一个专心做事的人，之前他们开发的阳光水岸、阳光茗都等楼盘，在奉化市场的口碑都很不错。然而，沈财兴对企业并不善于经营管理，公司比较混乱。“下面的人赚钱了，他自己倒没有赚到多少钱”。
在叶 看来，这次兴润置业倒下，与其在建的“长汀村旧村改造”项目和“桃源府邸”项目有关。
昨天，长汀村村委会书记张善明对《财经日报》记者表示，兴润置业此前从宁波洛兹置业有限公司（下称“洛兹置业”）手中接盘了长汀村旧村改造项目，对300多亩地实行“边拆迁安置、边商业开发”的运作模式。
洛兹置业在此前的开发过程中遭遇了村民的抵制，最终与项目缘尽。“此后没过多久，兴润就进来了。”有知情人士表示，当地政府在和兴润置业谈了之后，“他们这才进来拿地”。
张善明说，兴润置业建设长汀安置房18万平方米，建设成本投入在五六亿元，目前大部分人已得到安置。但由于村民的意见，该项目后期用于商业开发的150多亩地块拆迁进展缓慢。
“这个地方非常难拆。”一名参与过长汀村拆迁的律师称，这正是兴润置业遭遇难题的一个重要原因。
“时间拖了三四年，成本也在上升。”张善明说，关键是，兴润置业用其他项目的贷款，以及借来的高息民间融资，用于安置房建设。这对一家地方房企来说，无疑会承受巨大的财务压力。“听说每天的利息都要50万元左右。”
于是，长汀村旧村改造项目令兴润置业陷入“只投入、没产出”的尴尬境地。随后开发的桃源府邸，又加剧了兴润置业的资金紧张情况。
桃源府邸是兴润置业在建的高档别墅楼盘，规划三期共建51幢独立别墅、172幢双拼别墅和23套单身公寓以及1幢会所，按计划2011年12月开工，2013年12月交付。根据公开资料，该楼盘排屋起价560万元/套，独立别墅售价3000万元/套。
但在桃源府邸项目工地上，本报记者看不到建筑工人的身影，施工现场也是大门紧闭，只能看到建了一半的别墅和排屋，沿街巨大的楼盘广告牌却依旧鲜艳醒目。叶 说，由于这几年限购等房地产调控政策出台，桃源府邸的别墅只实现了少量销售。
房地产风险警示
叶 认为，兴润置业的倒下，除与其管理不善有关外，还与这几年楼市的急剧变化有关。目前，奉化房价比峰时下跌了20%左右，地价也出现急跌。
2010年1月，兴润置业以6.6亿元拍下桃源府邸地块，折合楼面价7852元/平方米；去年12月，另一家公司在周边拍下的住宅地块折合楼面价却只有3204元/平方米。两相对比悬殊。
此外，去年年底绿城集团在长汀村旧村改造项目周边拍的地块成本为328万元/亩，与之前该地段估价1000万元/亩相距甚远。
张善明说，离长汀村旧村改造项目不远的中央花园地块，楼面地价7000多元/平方米，业界认为只有卖到13000元/平方米才能保本。现在，中央花园市价在11000元/平方米之内，有的大户型每平方米单价只有8000~9000元。“听说这个开发商至少亏损好几个亿。”
于是有开发商抱怨，兴润置业资不抵债与奉化地价“跳水”有关。前几年市场好的时候，政府推地时把起拍价定得很高，导致企业高价拿地。现在市场不好，政府为了提高拍卖成交率，又把起拍价定得很低，导致房企现有资产严重缩水。
对此，一名奉化官员认为，地价走势的依据是市场变化，开发商要在市场中学会“游泳”。他表示，目前省市政府非常关注兴润置业事件进展，奉化也在积极寻找“接盘者”，同时也与银行多次协商，希望予以妥善解决。
事实上，房价下跌、土地贬值，开发商因此承受巨大的开发压力，这在三四线城市已较为多见。
招商证券发展研究中心宏观研究主管谢亚轩对记者称，发生违约的事件其实并不意外，这是对银行开发贷款风险的一种警示。不仅仅是银行，其他金融机构和房地产都存在着联系，同样也是一种风险警示。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，这起房地产贷款违约案例，无疑将促使房地产融资收紧，包括银行贷款和其他渠道的融资。
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中国央行是否会出手救助兴润？
据英国《金融时报》。中国人民银行和一家大型国有银行正在紧急商议是否救助违约房地产开发商事宜。
不到一个月内，两例违约似乎开始引起了央行的格外关注，与此同时，地方政府官员也极力想要降低兴润违约事件的影响。
据浙江奉化政府官员，中国人民银行、中国建设银行(3.81,-0.01,-0.26%)和奉化政府官员周二召开了紧急会议，讨论如何偿还浙江兴润置业35亿元人民币的债务。
据悉，中国建设银行是兴润置业的主要借款人。
周一，浙江兴润置业被曝成为国内第二例企业债违约案例。兴润置业是宁波奉化当地的房企，拥有30亿资产。但如今却资金链断裂、资不抵债，主要原因是经营不善，被高利贷拖垮。目前，企业控制人沈财兴和沈明崇已经因非法吸收公众存款被移送检察机关起诉。其留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行，而整个事态的处置远未到划句号的时候。
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大风起于青萍之末。
近期，兴业银行停止房地产贷款的风声传出，加上杭州有楼盘降价、温州房价“腰斩”的消息，均被解读为银行业将收紧房地产贷款的信号，随后多家银行发公告澄清并未对房产业停贷。
但该来的终归要来。“停贷风波”背后隐藏的风控忧虑，在宁波奉化出现了真实样本。
《每日经济新闻》记者获悉，一家宁波地产界曾经的房企大佬，日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行，而整个事态的处置远未到划句号的时候。3月13日，记者从奉化官方获悉，该企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。
曾是当地房企
这家房企是浙江兴润置业投资有限公司（以下简称兴润置业）。工商资料显示，兴润置业成立于2000年9月5日，注册资本4亿元，法人代表沈明崇。实际控制人是其父沈财兴。
根据企业网站留存的信息显示，企业始创于1987年，原名奉化市城镇建设开发有限公司。在2003年以股份制形式转为有限责任公司，并于2005年经工商注册更名为现用名。企业总资产达30亿元，已获国家房地产开发壹级资质。在宁波奉化开发了桃源府邸、长汀项目、阳光水岸、阳光茗都和甬山新区等楼盘。
沈财兴名下还有多家企业。工商资料显示，以沈财兴为法人代表的有浙江兴润阳光建设有限公司、浙江沈氏建设有限公司。
记者从奉化当地消息人士处获悉，沈财兴是象山人，做建筑包工头出身，直到今天以兴润置业为主的整个企业，从未离开过建筑和房地产领域，也几乎没有涉足过其他领域和业务，是一家非常纯粹的房企。兴润置业是奉化当地的房企，沈财兴是奉化房地产协会会长。
记者还了解到，沈财兴和他名下的企业，曾经入围宁波百强企业榜单，且排名相当靠前。
浙江沈氏建设有限公司的前身浙江兴润建设有限公司，2006年以25.01亿元的收入，排名由宁波市企业联合会、宁波市企业家协会、宁波市工业经济联合会发布的2007年宁波百强企业榜单33名。
公开资料显示，兴润置业旗下企业还与浙江大学圆正控股集团有限公司（原浙江大学投资控股有限公司）共同组建浙大新宇集团，沈财兴和另一股东沈春儿还担任新宇集团董事，另2名董事是浙大管理学院院长吴晓波和新宇集团副总裁徐瀛。
土地跌价或是祸因
根据奉化市金融办的通报，沈财兴和沈明崇因为涉嫌非法吸收公众存款罪，已经于3月11日移送奉化检察院起诉。目前已查明“兴润置业”及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人（其中机关事业人员7人）。
奉化市金融办主任邬永本告诉《每日经济新闻》记者，还有4亿债务是工程款和人员工资。银行贷款共涉及约15家银行，额度的是建行，将近12亿，浦发第二，近3.8亿元。而据中新网向官方核实的数据报道，欠贷涉及19家银行，而兴润置业目前资产不到30亿元，资不抵债。
兴润置业办公场所已经人去楼空，正在开发的高档豪华法式别墅区“桃源府邸”也已停工多时。看门的老大爷告诉记者，去年就该完工的别墅只造了一半，一期二期都没卖光。
邬永本告诉记者，原来房产业形势好，土地价值高，银行乐见抵押贷款，放贷额度也大，但现在土地跌价了。“比如长汀项目，原来评估土地有1000万元/亩，现在同地段绿城买去的地，只值328万元/亩。”
桃源府邸项目更反映出土地跌价严重。兴润置业2010年1月11日拍下该项目所在地块，楼面价是7853元/平方米。而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。
按照官方的认定，兴润置业及关联企业资金链断裂，经营不善，被高利贷搞垮是主因。
当地政府正协调处置问题
虽然早在2012年上半年，杭州有一家叫 房地产的企业破产，但从企业规模和银行债务及涉及银行数量上来说，都无法和兴润置业相比。兴润置业的没落，从某种意义上来说凸显了房企融资的风险。
虽然之前的银行房地产停贷传闻，最后均遭各家银行澄清。某国有银行浙江分行的行长也向记者表示，房地产贷款政策没有变化，尚未监测到风险。
不过去年上半年，银监会就下发《2013年大型银行监管工作要点》，要求大型银行特别关注与经济周期变化密切相关行业、产能过剩行业及五类重点企业的风险暴露，其中就提到了房地产。专家估算，涉房贷款、企业集群和产能过剩行业贷款总共达三四十万亿元之多，集中度高、影响面大。
而2月28日发布在中国银监会网站上的《中国银行业运行报告》显示，银监会将积极防范房地产贷款风险，要加强房地产开发贷款风险管理。并严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理，防范个别企业资金链断裂可能产生的风险传染。
《每日经济新闻》记者采访当天，正好碰上奉化市分管副市长召集金融办和其中6家银行开协调会，讨论兴润置业资产处置情况。邬永本告诉记者，政府正在想办法，争取把银行的不良率降下来，“因为这个问题马上就要暴露了。”
据消息人士透露，政府在兴润置业银行贷款这块资产的处理上，托盘70%，其余由银行核销，以降低区域不良率。不过此信息未得到奉化市金融办的证实，邬永本表示，具体处置方式还未最后商定。
对于兴润置业的相关债务问题，建行方面则婉拒了记者的采访，表示一切由当地政府在处置，不便再接受单独采访。
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