[摘要] 1月份一般是楼市销售淡季，但今年却走出一波“量价齐升”的反季节行情。中指研究院最新统计显示，2013年1至5周，重点城市楼市成交面积均同比上升，其中天津、深圳、北京、广州、杭州、成都、南京等地涨幅超过100%。
1月份一般是楼市销售淡季，但今年却走出一波“量价齐升”的反季节行情。中指研究院统计显示，2013年1至5周，重点城市楼市成交面积均同比上升，其中天津、深圳、北京、广州、杭州、成都、南京等地涨幅超过100%。上海房地产研究院统计显示，1月份20个典型城市新建商品住宅成交面积同比上升269%。
仔细观察可以发现，三大因素催涨1月份楼市。
一是信息不对称导致部分购房者恐慌入市。自去年年底以来，“一夜提价数十万”、“排队抢房”等消息频频曝出，尽管部分消息被确认为开发商违规炒作，但客观上影响了部分购房人的预期，并助推部分需求提前入市。
二是政策处于静默期，楼市回暖刺激部分改善性需求加紧入市。伴随着改善性需求的入市，二手房市场表现十分活跃，部分开发商和业主开始惜售，挂牌房源价格上调，使得成交价格持续走高。
三是鼓励刚需政策不断出台以及政策微调城市增加。随着新一年银行信贷额度的释放，近期南京、宁波、济南等城市传出首套房贷优惠利率恢复8.5折的消息。中原地产研究中心报告显示，沈阳调整144平方米以下二手房交易的个税缴纳方式，由原先按差额的20%缴纳调整为按交易额的1%或差额的20%缴纳，两者就低不就高。
目前楼市正进入新一轮博弈期和政策观察期，不难预见，地方政府的态度、商品房和保障房的供给量以及去库存的进度等，将直接影响下一阶段楼市走向。
从最近几个月看，开工、投资等供应指标已逐步企稳回升，部分房企拿地力度加大，房屋新开工面积可能止跌反弹，投资增速趋稳。而保障性住房的大举建设和投入使用，也将增加市场供给并缓冲价格。但由于市场运行惯性和供求不平衡的因素存在，今年上半年一线城市楼市或将延续上行走势。
就地方而言，虽然中央调控楼市依然从严从紧，但地方可能迫于财政压力而在政策框架内采取更多微调手段。实际上，去年以来有30多个城市陆续进行了各种政策微调，涉及户籍待遇、普通商品房标准、公积金限额等。
需要特别指出的是，如果楼市持续出现“量价齐升”，势必增加调控再度加码的可能性。北京市有关人士就坦言，对于房地产调控，政府还有手段。对于房价上涨过快的项目，租金上涨过快的区域，可以利用差别化税收政策增加其交易成本。
已有观察家建言开征房产税、停贷二套房等。信贷、财税、土地等方面可能会是新一轮调控发力点。
延伸阅读：为遏制量价齐升 一线城市或加强新房预售管控
为了遏制量价齐升的局面，上半年一线城市可能放缓预售证的审批节奏并减少审批的房屋套数，以此压低新房的供应量，下半年则适当加快预售证的审批。
上半年北京市的新建商品房供应节奏可能放缓，供应量处于相对低位，下半年新房供应将有所回升。受此影响，预计上半年北京新房成交量可能比去年下半年有所下降，而迫于资金压力，今年下半年开发商可能降价出货，从而起到稳定量价的效果。
预售节奏或放缓
今年初以来，北京楼市延续火爆局面。据北京市住建委统计，1月北京共成交纯商品住宅(不含保障房)1.09万套，同比大幅增加5.9倍。二手住宅成交量为19561套，环比上涨9.2%，同比增加5.7倍。据链家地产市场研究部统计，1月北京新建商品住宅成交均价为23281元/平方米，环比上涨9.4%；二手住宅成交均价为24962元/平方米，环比上涨1.5%。
“量价齐升”的情况在其他一些一线城市也存在，这将直接威胁房地产调控成果。北京市住建委新闻发言人秦海翔近日表示，今年北京房地产调控的目标是保持房屋交易量和交易价格的稳定。
中国证券报记者获悉，为遏制“量价齐升”的势头，有关部门今年将加强交易环节的管控。由于二手房交易分散、灵活，新房市场将成为管控的重点，且主要体现在新房预售环节。上半年一线城市可能放缓预售证的审批节奏并减少审批的房屋套数，以此压低新房的供应量，下半年则适当加快预售证的审批。
这一调整的意义在于，上半年通过缩量的方式减弱房价上涨的动力，而下半年房地产企业迫于资金压力，可能降价放量出货，从而起到稳定全年量价的效果。
就预售价格而言，管控原则将不会改变，即新房预售价格不得明显高于周边同类房屋的价格，也不得明显高出项目前期的销售价格。
供需两端均应调整
从今年1月的新房供应情况来看，缩量态势明显。据北京市住建委数据，1月北京市新增商品房预售套数为3894套，其中开盘2718套。虽然同比有所增加，但环比缩水超过六成。
1月新房供应量减少与春节前后的传统市场淡季密不可分，但在销售持续旺盛的情况下，北京楼市的新房库存已降至低位。数据显示，截至1月31日，北京商品住宅库存为74378套，创2007年以后的水平。
库存量的减少被视为此前两年北京未能完成土地供应计划所致，且正在推涨未来房价上涨的预期，导致部分恐慌性需求入市。
业内人士表示，一线城市供不应求的局面已确立，尽管政策调整短期内可暂时缓解供需压力，但从长远看，增加供应才是解决之道。
同时，需求端存在调整的空间。在保持限购措施不松动的基础上，不排除调整信贷和税收政策，涉及二手房和二套房交易，一线城市的楼市将首当其冲受到影响。
业内人士普遍认为，短期来看，一线城市的房价仍有上涨动力。如果未来房价持续快速攀升，不排除调控加码的可能，且政策着力点将涉及供需两端。
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