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房地产面临"两难"境地 成交低迷倒逼企业转型

中国广播网   2012-04-16 08:47

[摘要] 据中国之声《新闻纵横》报道,这几天,房地产上市公司2011年年报陆续公布。已经公布年报的75家房企,总库存市值达到9048亿元,有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元,预计今年资金缺口将达1.3万亿元。

据中国之声《新闻纵横》报道,这几天,房地产上市公司2011年年报陆续公布。已经公布年报的75家房企,总库存市值达到9048亿元,有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元,预计今年资金缺口将达1.3万亿元。

如果这些数据是真实的,那么,房地产企业将面临“两难”困境:前有巨额库存难以消化,后无资金有效补充。房地产市场的“降价潮”是否即将来临?

年报显示,大部分上市房地产企业去年销售业绩仍保持增长。但利润都出现了不同程度的下降。例如,莱茵置业2011年净利润同比下降60%-70%;阳光股份下降50%-80%。中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶说,根据统计,当前一些大的房企净资产率均维持在百分之十几,而在过去,随便一家房企的率都可能达到30%,这预示着中国房地产业将逐步告别“暴利时代”。

苏雪晶:目前A股市场里边,房地产净利润水平已经不是特别高的水平,所以暴利之说已经逐渐离房地产远去了,中国房地产进入下半场,下半场特点可能就是整体行业净资产率和毛利水平下降。

利润降低的同时,房地产成交量也持续低迷,万科、恒大、保利、富力、中海五大房企一季度业绩显示,五大房企一季度的签约总金额与去年同期相比下降10.7%。即便经过了3月份的“小阳春”,大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长,这导致房企存货总量大增。据统计,已经公布年报的75家房企,总库存市值达到了9048亿元,比2009年翻了2倍以上,而有媒体称:“房地产全行业的库存市值或已超过5万亿元。有人预计今年资金缺口将达1.3万亿元。去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”

中信建投证券房地产首席分析师苏雪晶认为,当前库存确实需要一段时间消化,但规模没有传言的这么大。

苏雪晶:我们觉得数据首先是不实的。另外从开发商资金流角度讲,除了资产负债率以外还要分析负债结构,如果将短期负债和长期负债分开的话,就远没有这么大压力。

这是否会引发所谓的“降价潮”呢?中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析说,尽管一季度交易量同比下降,但刚性需求仍然存在。这从3月份单月交易量的回升可以看出端倪。

顾云昌:33月份交易量等于前两个月总和,背后是两个问题支撑。一个是国家对首套房贷款支持和降低首套房利率,打折。第二是房价出现降价现象,以量换价已经出现。

他认为库存和资金逼宫房企大幅度降价的可能性比较小。

顾云昌:经过2008年之后,许多房企对2011年的调控已经有所准备,没有像2008年那么糟糕,不是像过去那样措手不及。大幅度下降我认为可能性不大。

苏雪晶也认为房价不会大起大落。

苏雪晶:我认为现在价格是今年的相对底部了。回升的可能性也不大,还是低位徘徊震荡的局面。

13日召开的国务院常务会议决定,要坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。顾云昌认为,当前的形势下,房地产行业正在发生深刻变化,结果是房企大洗牌正在加速,并被倒逼进行结构调整和转型创新。

顾云昌:好的企业可能会继续发展,发展得稳健一些,差的企业正在被洗掉。这和过去拿块地都能赚钱的情况已经大不相同了。通过这样的转型创新才能使企业生存下来越做越大,整个行业适应市场的变化,满足市场的需求,适合整个国家转变发展方式的主线。

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