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大降61%!各地死扛房价 政策离放松还有多远?

兰州特价房 2018-02-09 14:57:08

来源:经济参考报、智谷趋势(zgtrend)、杠杆游戏(ZhangYinyin0903)、中国新闻网、凤凰网等

2018年房地产调控政策继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。1月份,政策效果显现,市场整体平稳运行,各线城市成交环比均有不同程度下降。

本文主要内容:

1、1月超八成城市成交环比下降

2、是什么原因造成的?

3、今年政策会放松吗?口子是谁?

4、从“一号文件”看房地产未来

1

1月超八成城市成交环比下降

根据最新数据显示,2018年1月监测的主要城市成交面积环比下降18.09%,超八成城市环比下降,同比则上升19.22%。月内,一线及二三线代表城市成交量环比呈现不同程度回落态势,政策效果持续显现。

环比来看,23个城市下降,长沙降幅最明显,为61.02%,北京次之,降幅近6成。环比上升的城市中,西安和泉州升幅明显,同比来看,20个城市上升,泉州上升幅度明显,宁波次之。

分各线城市来看,一线城市成交面积环比下降27.92%,其中北京、广州降幅较大,均超30%;一线城市同比下降2.65%,北京降幅显著。二线代表城市成交面积环比下降18.97%,同比上升23.89%。三线代表城市成交面积较上月下降6.25%,同比上升18.70%。

2

是什么原因造成的?

房贷利率提升增加购房成本

2018年以来,一线城市除上海外首套房贷利率执行基准上浮5%-10%已成主流;不过部分二线城市涨势更为凶猛,南京、苏州、武汉、天津等多城首套房贷利率已普遍上浮15%——这意味着今年年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年年初累计多支付约20万的利息。

在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下,预计2018年整体按揭额度仍偏紧,同时2017年作为居民首付重要资金来源的消费贷等将受到严格管控,房贷利率预计将继续上行。 

就目前来看,资金层面亦未表现出宽松的趋势,货币政策仍为稳健型,长效机制未完全发力。因此2018年度,房贷利率变化趋势出现“急刹车”和“猛加油”现象的可能性小,将会继续保持目前状态呈小幅低速上涨。

坚持调控目标不动摇

从1月份地方省市密集召开的政府工作会议来看,加快住房制度改革和长效机制建设,增加土地供应、优化供应结构,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点”。

2017年以来,中央积极构建购租并举的住房体系,先后出台多项政策鼓励住房租赁市场发展。2018年各级地方政府都会积极响应租赁政策的落实和发展。未来,租赁住房、共有产权房等保障性住房以及商品房将成为住宅市场的三驾马车,共同促进房地产市场平稳健康发展以及人民幸福生活的实现。

3

今年政策会放松吗?口子是谁?

自2016年以来,房地产行业进入史上最严调控,全国近110个城市/镇发布了270多次调控政策,其中就有45个城市限购。

从过往的经验来看,土地财政依赖度越大的城市,其首先放松限购的可能性就越大。

限购——土地出让收入减少——阶段性的土地财政危机——为了不失血过多地方选择救市。

这种逻辑在历史上屡次得到验证。

2013年2月,中央出台国五条,对于房地产市场的调控大为升级,多地楼市进入冰冻期。一年半之后,46个限购城市中有36个城市捱不住,仓惶放开限购。

所以我们看到,近来土地财政依赖度最高的那几个城市,比如南京(第1)、合肥(第3)、济南(第5)、武汉(第8),在这一波抢人大战中也是叫的最凶,最起劲的。

以南京为例:

去年5月,对硕士放开限购

去年12月,在本市就业创业的高职、大专以上学历不限购

今年1月4日,40岁以内本科生可直接落户买房

目前地方财政收支压力大,而地方政府债务问题已是中国经济最大的“灰犀牛”,中央制止地方政府违法违规举债的力度不断加码,地方融资渠道要么缩紧,要么受限。唯一能速来钱的方式,就是想办法卖地了。

短期内,虽然中央已经明确提出了大力发展租赁市场,但可部分代替土地财政的房地产税还不可能那么快落地,所以大家依赖土地财政的模式很难改变,仍会继续持续下去。

现在的问题是,在这一轮新的调控中,谁最有可能率先撕开更大的口子?我们认为,当一个土地财政依赖度高的城市同时爆发以下特征时:

一二手房价倒挂

地王迟迟未动工或捂盘

土地出现流拍或者溢价率走低

说明开发商处于观望状态,入市意愿较为低迷,土地市场有步入下滑的征兆。长久下来,地方政府有可能会扛不住。结合三个特征的新闻一排查,有几个城市就上了名单,分别是南京、合肥、杭州、武汉。

4

从“一号文件”看房地产未来

最新的一号文件,名为“中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见”。可以说,乡村振兴的初步战略蓝图绘制出来了。

从一号文件的相关表述中,可以看出,目前宅基地、集体建设用地入市,主要还是建设租赁用房。不管怎么说,部分能入市,无论对农民还是农村集体财产的增加,至少都是好事。

总的来说,一号文件实际为房地产托底,特别是三四线城市房价稳定,提供了坚实保障。目前,一二线城市的房价、农民进城务工的主要职业决定了,农民进城落户和定居,主要不是这些城市,而是县级城市、三四线城市,包括就近城市化。

恰好,一号文件明确提出,维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。文件也提出,引导进城落户农民依法自愿有偿转让上述权益。不能强迫农民以放弃宅基地使用权为前提进城落户。

也就是说,农民可以带着上述权利进城落户。若此,农民更愿意在自己能力范畴内的城市买房,包括落户。这些城市是指哪些?如上述分析,三四线、县级城市。

这一波周期下来,三四线、县级城市的销售普遍不错,旧库存去了,部分新库存(开发商见好继续买地开发)又来。未来咋整,一号文件可谓是雪中送炭。

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