[摘要] 楼市进入“白银时代”，房地产行业的新模式正在形成。
6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，未来将发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务，基本形成住房租赁市场供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
中指研究院认为，此次改革的目的在于使资源在市场能够更充分地自由流动，提高配置效率，实现供给和需求的更好衔接。机构主体通过创新盈利模式将实现租赁市场的多赢。
1.租售并举启幕
楼市进入“白银时代”，房地产行业的新模式正在形成。
6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，同时也是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。并提出，到2020年，形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系。
业内人士指出，一个完整的房地产市场一般由房屋买卖市场和房屋租赁市场两大部分组成。从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%-60%的市场份额，很多居民选择一辈子租房居住。
而兰州楼市价格，据中指研究院数据，截至今年5月，兰州市区新建房屋样本中位数高达每平方米7300元，而在城市核心区房价也早已突破万元大关。
6月7日，中指研究院发布名为《中国住房租赁市场，一片正在崛起的蓝海》的报告，“随着房地产市场整体进入"白银时代"，房地产开发 开始走低，投资风险不确定性增强。”
中指研究院分析认为，在机遇面前，租赁市场发展面临着诸多困境，我国住房租赁市场仍处于初期阶段，困境在于缺乏培育市场的制度土壤，交易过程契约精神缺乏，导致租赁市场投资动力和需求无法实现规模化和多元化。
甘肃玛雅永超投资管理有限责任公司副董事长李锦章对房屋租赁市场目前的困境感同身受，他身兼兰州市房屋中介协会副会长。6月7日下午，李锦章在办公室对兰州晨报记者说，近20年房地产市场发展迅速，但是住房供应基本是以销售为主的“单引擎”发展，房屋租赁市场相对滞后。
李锦章早前就注意到了“租赁市场缺少专门机构参与带来的问题”。他分析说，目前，房东以个人为主，公安部门推行的“以房管人”制度落实很难；由于租客流动性大，由此引发的租赁物业纠纷不断；此外缺少中高端租赁产品和服务的开发，租赁市场仍以满足过渡居住需求为主的中低端水平。
在李锦章看来，国家开始培育住房租赁市场，首先要净化市场的环境，规范目前乱象丛生的房屋租赁市场，是实现“租购并举”、重启房地产市场租售“双引擎”的必要条件。
2.需政策支持与机构参与
中指研究院报告分析认为，目前“重售轻租”的市场环境导致租赁市场发展落后，相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系，这直接导致目前住房租赁市场仍以个体房东短期直租为主，机构参与者缺少。
李锦章说：“兰州房屋租赁市场上，绝大多数房源掌握在个人手上，由于房屋租售比悬殊，房东们只会把出租当作短期过渡的手段，卖房套利才是终目的。这也使承租者在不稳定的预期下，一旦经济条件具备后也会购买自有住宅，放弃租房。”
中指研究院报告分析认为，从机构出租人的角度来看，开发商的生存模式就是快速周转，任何长周期的操作都将使其面临资金运营的风险。
李锦章曾经多次在不同场合呼吁建立专门的机构取代“个体房东”负责房屋租赁市场。他认为，专门机构要么是颇具实力的企业，要么是房地产开发企业，一般机构很难承担起高昂的资金压力。
房地产开发商愿意吗？李锦章说他和兰州地产界人士就此问题探讨过，似乎大家的意愿并不强烈。
天庆集团副总朱力玲直言，如果没有进一步的政策支持，至少她不看好房地产开发企业“租售并举”在兰州的前景。
李锦章认同中指研究院的分析，由于没有成熟的运营经验可供参考，初期运营费用率将保持在较高水平，从而大大降低开展租赁业务的 。因此，在机会成本较高、融资成本无法得到有效补偿、运营费用又无法因规模效应实现递减的条件下，租售并举对其来讲面临较大的压力。
从需求的角度来看，户籍壁垒下，租房捆绑的权益相较购房是不完整的。租房家庭无法享受与房屋产权人相同的权益，被排除在当地教育、养老保障、医疗保障和住房保障体系之外。不均衡性的政策安排极大损害了承租人的相应权益，增加了住房需求者选择租房的“风险预期”，致使更多住房需求者选择“一劳永逸”的购房，而非在价格上更为“经济”的租房，这进一步扭曲了市场激励，造成整个住房市场结构的失衡。比如，当前愈演愈烈的“学区住房”就是一个恶例。
虽然租房更符合年轻人的经济现状，但现实是许多年轻家庭仍然会选择顶着巨大的压力购买住房，原因就在于其承担的负担能够通过权益的保障获得弥补。
3.急需创新盈利模式
租赁市场的本质是通过租赁服务的交易满足不同时间、不同空间的居住需求。
在目前的改革思路下，租赁市场中的需求方将逐步从短期低端的过渡需求为主向获取租赁服务的方向转变；而供应方将逐步从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。
对此，朱力玲的基本观点是，就住宅层面来说，范围内还没有地产开发商实现“租售并举”成功的先例。她提醒，“别忘了地产开发商的目的是什么，如果房子卖不掉，就会影响回笼开发资金的速度，开发商将面临极大的资金压力。”
中指研究院的分析显然更乐观，对于企业来说，租赁市场参与者消费意愿的提高、消费层次的多元化以及游戏规则的改变都要求企业要用创新的思维去做新的试验。无论是直接拥有大量存量住宅的开发商，还是直接以公寓租赁运营和管理为主的公司都面临着巨大的市场机会。
中指研究院认为，对成熟的房地产开发商来说，应充分利用自身物业服务的优势，创造出新的盈利模式，为住房租赁市场的持续发展起到示范作用。
朱力玲直言，开发商如果将自己的物业进行租赁，首先要将产权落户到开发商名下，如果后期由租转售，还要涉及缴纳相应的税费成本，如果政府不能在财税领域让利，开发商也很难搞“租售并举”。
6月3日，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出“鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。”可以预见，租赁市场的格局正在被逐步扩大。
对开发商来说，长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定目标客户；住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。朱力玲认为就目前兰州市场上租赁客户而言，大部分经济实力有限，即使采用“先租后买”的模式也不一定成功。
如果机构出租人能够创造出更好的盈利模式，未来的改革再为企业营造更加宽松的财税环境。无疑，未来的住房租赁市场将迎来较好的发展机遇。
4.供需实现更好衔接
春江水暖鸭先知。
兰州地产中介资深人士郑慧明很早就觉察到了房屋租赁市场的异动。6月13日，郑慧明告诉兰州晨报记者，“3年前，我就开始思考租赁市场的模式，当时主要是想解决兰州"租房难"、"租房贵"这两个老大难问题。”
郑慧明说，供求两端信息不对等的问题一直困扰着兰州租赁市场的发展，房客从网站上找房子十之八九联系到的就是房屋中介经纪人，无法和房东见面，导致信息不畅，这是造成“租房难”和“租房贵”的一个原因。
这种不对等也表现在房东和租客权益上。
从目前的情况来看，由于大量外来人口涌入房价高企的大中城市，租房市场中的承租人无论从经济实力还是个体之间的互相竞价来看都表现为典型的卖方市场特征，一个表现就是，遭遇骗租、涨租、拒租等出租房市场乱象的租客们不在少数。
为了矫正这种不平衡的关系以达到培育住房租赁市场的目的，更需要相应的法律给予保护，从而使承租人更愿意选择通过租房解决长期性的住房问题。
对住房租赁市场交易双方权利义务的明确已成当务之急。但从目前的政策来看，双方权利义务的规定仍显不足。
郑慧明曾经试图通过自己供职的玛雅房屋掌握的资源搭建一个供需双方自主交流的平台，让房客和房东直接交易，而平台则专门从租赁物业服务等方面实现盈利。但是受制于种种制度壁垒，这个构想一直无法实现。
6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，意见指出，未来将发展住房租赁企业、鼓励房地产开发企业开展房屋租赁业务，基本形成住房租赁市场供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
这让郑慧明再度看到了改变目前房屋租赁模式的希望，他现在正在积极探索建立模型中。
毫无疑问，针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。改革的目的在于使资源在市场能够更充分地自由流动，提高资源的配置效率，实现供给和需求的更好衔接。毕竟，拥有健全的租房市场和舒适的居住条件，才是保证居民放心租房的核心原因。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
