[摘要] 一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。
近期，一二线城市地价飙涨，不仅北京、上海等一线城市土地市场“高烧不退”，以南京、苏州、合肥、厦门等为代表的二线城市更是“地王”频出。一些“地王”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。
A 二线城市地价同比暴涨180%，“面粉比面包贵”频现
近期，多个二线城市土地市场“高温”。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；合肥4月底出让6宗地块，单日揽金超过110亿元，高楼面价溢价率292.11%；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。
据世邦魏理仕监测，与以往高总价的“地王”主要集中在一线城市不同的是，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“地王”频现。机构数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。值得关注的是，几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格。
B 一块地透支全年利润，开发商负债抢地赌“明天”
记者翻阅年报发现，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。刚刚以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。
业内人士认为，开发商轮流坐庄、通过制造新“地王”解套旧“地王”也是造成地价节节上涨的重要原因。一位开发商表示，“只有拿不到的地，没有解不了的套”。
C 高杠杆拿地存隐患，土地财政依赖亟待改变
开发商拿地的钱从哪来？记者调查发现，疯狂拿地背后既有资本市场输血的“功劳”，也有低成本投资资金的帮助。在房地产企业利用金融市场不断加杠杆拿地的背后，是整个行业负债的攀升。中指研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。
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