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央行降准刺激楼市 年底优惠多提升购房者积极性

中金在线   2015-02-11 17:46

[摘要] 2014年9月30日,两部委出台信贷新政,提出“认贷不认房”的标准,并重申低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。

利好政策陆续出台

一改楼市疲态

2014年9月30日,两部委出台信贷新政,提出“认贷不认房”的标准,并重申低利率优惠。10月中旬,三部门出台政策,降低公积金贷款购房门槛。11月21日,央行降息“靴子”终于落下,加上9月30日央行发布的房贷新政,货币信贷政策的叠加效应正逐步显现,明显提振消费者信心,刺激消费者入市,也使楼市出现回暖迹象,尤其一二线城市回暖迹象更加明显。

2月5日,央行降准。这是自2012年5月18日后,时隔两年多再次实施全面降准。这次降准时间和幅度大大超出了市场的预期。楼市无疑是又迎一大利好。春节将至,抓紧后购房契机刻不容缓。

在过去的一年里,楼市扑朔迷离,上半年楼市从一片唱红骤跌至全盘低迷,但在下半年,限购松绑、降息、放宽公积金等一系列利好政策的接连出台,让不少购房者重新对楼市有了信心。同时,开发商们绞尽脑汁试图打破僵局,低价跑量、全民营销、打折优惠等促销手段层出不穷。面对这样的楼市现状,购房者变得更加理性。

见好就收

该出手时就出手

即将和女友步入婚姻殿堂的小王近一直在收集新楼盘的开盘消息,并且趁着空余时间去中意的几个楼盘实地考察了一番。在小王看来,成家买房是必须的,“不在乎房子的大小,但有房才有家的感觉。我们已经领证了,但我想在办酒席前给她一个惊喜。”

想换一个三居室的张女士表示看到很多楼盘都推出了十分诱人的优惠活动,如果房子的性价比高,价格适中就会出手购买。“买房有时候就像买股票,没有谁能说清楚明天是跌还是涨,楼盘地段好、品质佳、价格合理,自已又有充足的能力购买,看准了就出手。”

其实目前跟张女士持同样心态的购房者很多,只要看中的楼盘,价格适中,就会选择出手。

有购房需求

但纠结于买房时机

“不是不买房,问题是现在是不是买房的适宜时机?”平时忙于工作的小徐更多的是通过网络来了解楼市动态信息,不过近的楼市新闻也让他摸不着头脑。“一下子这个新闻说要去库存化,房价会跌,结果转天就说楼市回暖,房价将涨。这让人怎么判断?”此外,小徐还表示,除了楼市动态外,买房还要注意户型、地段、交通、周边设施等等,同时也要考虑到未来的升值状况,要关注的东西太多,需要慢慢去了解。

同样纠结的购房者不在少数,之所以有这种情绪的出现,是因为这些购房者买房出现了亏与赚的心理,房价下跌会觉得不值或者亏大了,楼市上涨反倒会进一步刺激他们投机转手,这样往往失去佳的购房时机。

业内人士称

楼市仍是调整期

业内人士认为,对于购房者而言,面对近期层出不穷的刺激政策,入市的积极性会继续提高。因此,一、二线城市的楼市资金面将明显好转。后续银行资金宽裕后,房贷有望继续宽松,部分城市有望将房贷优惠利率从目前主流的九折提高到八五折,将大幅降低购房者的还贷压力。

降准对大部分开发商而言也是利好消息。目前,房地产市场整体资金链比较紧张,存款准备金率下调意味着银行贷款的难度有望降低,融资成本也有可能降低了。

不过,专家还指出,众多利好难以扭转楼市调整的整体局势,特别是对于商品房待售面积居高不下的三、四线城市,去库存压力依然很大,以价换量仍将是房企的主要营销策略。而且经过去年的楼市调整,金融机构对房地产开发贷款的态度也将更为审慎,因此三、四线楼市价格迅速回升的可能性不大。

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楼市有望迎来新一轮上涨,购房者若继续观望可能会错过佳购房时机。

随着近日降准的来临,人们对未来楼市的走向愈发关注,走过跌宕起伏的2014年,2015年楼市又将上演怎样的“戏码”?

中国人民银行宣布自2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,预计释放资金规模约为6850亿元。

在全球掀起量化宽松潮,中国经济下行压力大的背景下,降准让市场如久逢甘露,将促进实体经济向好,楼市有望迎来新一轮上涨。

值得注意的是,此次降准和去年11月降息距离较近,或给已经明显企稳的楼市暖上加暖。

业内分析人士多认为,此前不少救市方式是“隔靴搔痒”,央行则使出了“杀手锏”,释放货币流动性,对促进贷款利率下调有实质性意义,楼市成交量和房价等指标有望步入新一轮上涨的通道中,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

来自山东世联的数据显示,2014年,济南住宅成交均价为8401元/平方米,同比下降1.5%,价格出现明显下降。其主要原因,一方面是在售项目价格出现实质性的下调,另一方面新入市项目定价较低。

数据显示,2014年,济南住宅成交价格整体呈现下降趋势,由年初的9481元/平方米下降至年末的8219元/平方米,降幅约13.3%。新增供应65975套、720万平方米,同比增长33.5%和29.2%。2014年济南住宅市场由“卖方市场”转为“买方市场”,“以价换量”成为2014年名副其实的关键词。

对于今年的楼市行情,任志强认为,“总体上看,2015年肯定会比2014年好得多。”

任志强表示,部分试点城市正开始酝酿房地产个贷证券化,目前已在申报中。从2008年提出的房地产基金和个贷证券化,到现在实际上只有一些试点,并没有铺开,但今年可能会有所举动。

任志强表示,目前楼市的库存压力仍很大。“总体来看,一年10多个亿,去年12亿平方米的销售量,只是以往半年的销售量。”他表示,楼市库存压力存在区域化差别。有些地区供不应求,有些地区供过于求。原因在于人口的大量移动。

大部分的人口和财富都转移到一线城市去了,比如北京、上海每年新增的人口就约60万。任志强指出,今年房地产行业销售会逐渐回升,如果不增加货币政策量的话,房地产投资将增加5%左右。

今年第二季度市场会开始走强,但要房价迅速上升,至少还需要9至12个月的时间。“估计到今年的第4季度后,房价就有可能从底部回升到正增长。2016年后,这个下行周期就能基本结束。”

黑龙江区域调查显示,今年1月份,哈市六城区楼市均价7091元/平方米,与去年12月份的7021/平方米房价相比,环比上升了1%。同时,哈尔滨(楼盘)房天下通过对各大楼盘在售情况统计发现,南岗区、道里区房价在1月份的涨幅大,道外区、平房区房价变化不大。

业内人士表示,通过房价在开年首月环比微涨可以看出,2015年的刚需房及首改房仍然是市场的消费主体。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然12月公布的房价指数显示房价依然在调整,但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比数月上行,这种情况下,降准将放大市场利好,购房者对市场的预期将明显向好。

“当前信贷政策松绑的通道已经开启,楼市将获益大。对极缺钱的开发商来说是很好的消息,贷款、融资难度降低,房企困难的时间已经过去。”

对开发商而言,降准将毫无疑问增加其2015年的投资信心。有专家认为,部分资金层面相对宽裕的房企更会在土地扩张以及积极拓展融资渠道方面下大力气,不会如同过去货币环境紧张时的扭扭捏捏的企业姿态。

对于购房者来说,近期层出不穷的刺激政策难免会引起一定程度的恐慌,松动的信贷让购房者难以再期待价格下调回归合理。

张大伟直接表示,房价再跌的可能性接近于零。在后续银行资金宽裕后,房贷有望继续宽松,部分城市将可能在目前9折主流的基础上回归到85折,购房者压力持续降低。

近期,四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州等省市实施试点政府回购商品房,被解读为“地方政府的救市行动”,四川资阳市发布“救市20条”,政府将直接给予买房者一次性7000元奖励。地方政府频频救市的背后是楼市去化压力大,但这些做法的效果如何尚需时间检验。

不过,货币政策的改变则可以迅速传导到楼市。严跃进表示,此前的降息和现在的降准刺激下,基本在短期就可以通过预期效应实现市场各类指标变动,或加快房价止跌反弹的可能。

据中国指数研究院新发布的百城房价指数显示,1月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为10564元/平方米,环比在经历连续8个月下跌后,本月止跌,微涨0.21%。河北7个样本城市2涨5跌,石市房价环比微涨0.03%,样本平均价6999元/平方米。

中国指数研究院新发布的百城房价指数显示,从房价涨跌城市个数看,1月份44个城市环比上涨,56个城市环比下跌。

与上月相比,1月价格环比上涨的城市数量增加14个,其中涨幅在1%以上的城市有9个,较上月增加6个;1月价格环比下跌的城市数量较上月减少14个,其中跌幅在1%(含1%)以上的有16个,较上月减少11个。

环比变化大的都是二三线城市,其中涨幅高的是辽宁鞍山,环比上涨2.20%,而跌幅大的是湖南株洲,下跌2.55%。

北上广等十大城市房价环比全部上涨。其中,北京住宅均价环比上涨1.15%,涨幅居十大城市首位。

严跃进表示,“购房者若继续观望可能会错过佳购房时机、增加购房成本,考虑到目前部分楼盘还是有打折促销的做法、以及降准后房企定价策略会快速改变,所以购房者积极入市是比较明智的。”

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