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加价转租 二次租赁推动兰州市房租节节攀升

兰州日报   2014-11-20 11:01

[摘要] “最近几个月,兰州的房屋租金确实上涨得比较快。”南昌路东段某房产中介公司经理刘俊明说,目前在市区各繁华地段及周边,已基本没有月租金1500元以下的房子,即便是一室一厅的最小户型也不例外。在不到半年的时间里,房屋的租金已经上涨了近两成。

律师提醒:二次租赁应明确各方责任和利益

“最近几个月,兰州的房屋租金确实上涨得比较快。”南昌路东段某房产中介公司经理刘俊明说,目前在市区各繁华地段及周边,已基本没有月租金1500元以下的房子,即便是一室一厅的户型也不例外。在不到半年的时间里,房屋的租金已经上涨了近两成。

连日来,记者走访我市房屋租赁市场了解到,今年下半年以来,我市的房屋租金节节攀升,除了市场因素之外,不断膨胀的二次租赁市场可谓是“功劳”不小。目前,部分房产中介公司和“二房东”租下房屋后,加价进行二次租赁,也成为推动房租上涨的原因之一。

中介公司:转租一套房源利润可达7000元

前几天,市民吴小姐通过麦积山路某房产中介公司租了一套房子,在签订租赁合同时,她自然要求与房东见面。但中介公司经纪人却表示,房子是他们从房东那里托管来的,只要同他们签订合同就可以了。“当时我感觉有点担心,就向不少租过房子的朋友打听,这才知道如今这样的租赁模式已经比较常见了。”于是,吴小姐还是租下了这套房子。

那么,原本是提供中介服务的房产中介公司,为何直接从事起了房屋租赁业务?在记者走访中,多家房产中介公司纷纷表示,由于目前房产中介行业竞争较为激烈,因此一旦遇到较为理想的房源,不少中介公司会提出把房屋交由他们租赁托管,也就是房东先同中介公司签订托管合同,在合同期内,由中介公司向房东交纳房租,而房子则由中介公司自行出租。

“如今的房东,为了尽快把房子租出去,往往会同时在多家中介公司留下房子的信息。因此,遇到比较好的房源,很可能是多家中介一起在挂牌出租,这样就会导致极为激烈的竞争。”甘南路某房产公司经理李新明说,一个好房源挂出去,哪家公司找到租客,就能做成这笔生意,稍慢一点,就只能眼巴巴地看着别人赚钱。

记者在走访中了解到,目前,我市的房产中介公司在经营租赁业务时,收取的中介费用通常是单月租金的50%,其数额大多在千元左右。而与此同时,部分中介公司从事租赁托管或者直接租下房子,然后通过转租来赚取其中的差价,所得的利润却是颇为可观。

“中介公司在与房东签订租赁托管合同时,大多会表示愿意承担房屋的保养及维修上下水等,以此来打动房东,而条件则是签订两年以上的长期合同。”今年28岁的赵玉萍,在兰从事房产中介经纪人已有6年,对于目前中介公司在房屋转租中的盈利模式,可谓是心知肚明。

“以金昌南路一套65平米的两室一厅为例,这套房子是中等装修,还配有全套家具及电视、冰箱等常用电器。去年10月,我们公司同房东签订了托管合同,租金为每月1700元,合同期为2年,空置期是1个月。但仅过了3天,这套房子就以每月1800元的价格租了出去,还收了租客900元的中介费。今年10月,公司与租客签订的1年合同也到期了,公司把每月租金涨成了1950元,不到一周就把房子租出去了。”赵玉萍说,在两年的租赁托管期间,仅租金的差价就是4200元,再加上空置期的租金及收取租客的中介费,公司在这套房源上的总利润达到7000元以上。

在记者的走访中,多位业内人士纷纷表示,近年来我市房屋租金价格上涨较快,除了市场的因素之外,部分中介公司的加价转租也起到了助推作用。目前,由于我市房屋租赁市场行情较好,市场价格原本就在逐年上涨。而部分中介掌握众多房源后再加价出租,同时,很多房东看到中介在店面或网上发布的价格后,自然会作为定价时的参考。于是,在各方不断提价的过程中,房屋租金的价格也是节节上涨。

二房东:租下整套房屋加价转租单间

“房东出租大润发附近好房”、“房东直租,中介勿扰”打开兰州生活服务网站,类似的租房信息可谓比比皆是。但事实上,这种在网上出租房屋的“个人信息”,却往往是名不副实。尽管发布信息的并不是中介公司,但却也不是房子真正的主人,而是加价转租赚取利润的二房东。

“目前的兰州房屋租赁市场上,二房东的现象已经相当普遍。由于资金和人力等方面的限制,这些二房东大多不会和我们中介公司直接竞争,大多数都是租下整套房子后,再把每个单间进行加价出租。网上那些出租单间房子的,基本都是二次租赁。”白银路某房产中介公司经理赵明远说。

那么,二房东到底是如何从事加价转租的?他们的利润空间究竟有多大?记者几经周折,联系到了职业从事房屋二次租赁的“二房东”刘克成。

今年38岁的刘克成,在兰州从事房屋二次租赁已近5年。10月中旬,他租下了一套位于渭源路的房子,房子是70平米的三居室,家具家电齐全,租期是两年,月租金为2100元。租下房子后,刘克成立即上网发布了招租信息,带阳台的主卧室租金为850元,剩下的两间租金为750元和700元。加价转租后,他收取的租金为2300元,而按照以往的行情,到明年房租的市场价还会上涨。两年下来,在这套房子上至少有五、六千元的利润。

刘克成说,租下单间房子的,基本都是在兰打拼的年轻人。这个群体心目中的“好房子”,就是位置在繁华地段,便于自己上班、购物和游玩。而对于是否能做饭、房子有没有客厅等问题,大多数人都不会有太多的要求。

于是,一些在众多租房者和中介公司眼中,楼宇较为老旧、户型比较小、布局也不甚合理的房子,反而成为二房东们心目中的好房源。事实上,只要房东愿意签订两年以上的长期合同,即使每月租金略微高于市场行情,二房东们也会毫不犹豫的租下房子,觉得等来年房租上涨了,一样可以赚取更多利润。这样一来,即使是原本“不太好租”的老旧房子,目前也成了“香饽饽”,而租金自然也是水涨船高。

如今,在兰州房屋租赁市场上,二次租赁的现象已是司空见惯。旺盛的市场需求,让中介公司和二房东们赚得了不菲的利润。但与此同时,这种加价转租的行为,在一定程度上也成为目前房租迅速上涨的原因之一,自然引发了不少争议。那么,二次租赁行为是否合法,租房者应该如何保护自己的利益?

“一般来说,承租人只享有房屋的承租权和使用权。但只要得到房东的许可,承租方要转租房屋,完全是双方合同约定的市场行为,租赁合同中约定房屋可以转租,那么这种转租的行为就没有违法。”庆阳路中段某事务所陈律师说,尽管转租行为并不违法,在房东、转租者和房客之间,各自签订的合同都具有法律效力,但事实上,二次租赁让原先的两方租赁合同变为了更复杂的三方合同,一旦出现责任和利益等方面的争议,往往会引发不少纠纷。

陈律师说,租房者在租赁房屋时,一定要签订租房合同,并确认出租人与产权人一致,同时还要明确租房期限等详细条款。如果是二次租赁,就必须仔细查看转租方与房东签订的合同,确认房东同意转租的行为。同时,还应该以书面协议的方式,明确房东、转租者和租房者三方的责任和利益,以免日后产生纠纷,让自己的利益遭受不必要的损失。

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