[摘要] 10月中旬以来，重庆楼市成交量在央行新政以及秋交会的多重刺激下“井喷”：连续多周成交量达6000套以上，其中一度周成交量甚至达到9253套、创下近年来的新高。
10月中旬以来，重庆楼市成交量在央行新政以及秋交会的多重刺激下“井喷”：连续多周成交量达6000套以上，其中一度周成交量甚至达到9253套、创下近年来的新高。
由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素，最近几周成交量开始出现环比回升的现象。对此，很多地产业界人士看到连续数周成交量达到6000套后开始“兴奋”，认为楼市又开始重新回暖了。
但上周重庆楼市成交量统计数据就不怎么好看了。与前面几周八九千套的数据相比，5452套还是相差了很大一截。其实，早在“央四条”出台之后的那一周，我们就提醒过，很可能“央四条”会促发市场短期“井喷”，但“井喷”之后或又回到原地。
那么，前几周出现的行情是否就意味着楼市已经真正回暖了呢？实际上，这里面既有秋交会后的“翘尾因素”，也有开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力，不得不打鸡血贴着成本跑量的因素。另一方面，银行“惜贷”持续，房企资金面紧张的基本面仍然没有改变，此时，尽快回笼资金成为开发商年底解决资金链燃眉之急的必然选择，甚至部分土地成本较高的项目也亏本销售，不赚买卖只为周转。
目前，从主城各开发商的销售节奏来看，“去库存”仍然是目前的主旋律。大部分楼盘仍然有房价下行的压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的，仍然维持小幅促销、小幅优惠“平价”策略。甚至还会有一部分房企因为资金面较紧张，仍然维持“以价换量”的市场策略。
--------------------------------------------------------------------------------
寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。
据上证报资讯统计，今年以来，共有22家A股上市房企通过发行公司债进行融资，已完成融资额高达286.1亿元，较2013年全年总计50亿元的融资额增长近500%。此外，自上市房企9月获准中票融资后，已有17家公司计划发行中票，融资额449亿元。若以截至目前已推出的债务融资预案统计，总的融资额预计将达到1276.38亿元，涉及上市房企62家。
债务融资规模快速膨胀的背后，是房企在融资政策持续放松之际，欲以较低成本储备更多资金，备战下一步的开疆拓土。
上市房企蜂拥发债
浦东金桥今日发布公告称，经中国证监会核准，公司将于11月17日起公开发行2013年公司债，发行规模不超过12亿元，用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。本次债券票面利率询价区间为4.50%-5.80%，最终票面年利率将根据市场询价结果，由发行人与保荐人(主承销商)按照国家有关规定协商一致，在上述利率询价区间内确定。
浦东金桥并非孤案。此前，江苏新城(新城B股)发布公告称，20亿元5年期的公司债已发行完毕，票面利率为8.9%。随后，香江控股、中房地产、卧龙地产、中华企业等一众上市房企，均获批发行公司债。
据统计，今年以来已有22家A股上市房企通过发行公司债融资，融资额286.1亿元，较2013年总计50亿元的规模增长近500%。
除了公司债，上市房企今年新添了债务融资工具。9月初，市场传出中票融资向上市房企放开的消息。此后不久，金融街即于9月17日发布公告称，拟发行不超过52亿元中期票据，期限5年或以上。接着，中南建设和富力地产也相继宣布发行中期票据融资。
实时的中票融资案例则是地产龙头万科。11月11日，万科A公告，公司董事会同意向中国银行间市场交易商协会申请注册18亿元中期票据并发行，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。
此前的9月23日，万科A曾公告，董事会同意并提请股东大会授权公司发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具。万科强调，本次拟提请的规模在150亿元以内的债务融资授权包括但不仅限于中票融资。
万科A涉足中票融资只是上市房企融资渠道改变的一个缩影。据实时统计，9月以来已有17家A股上市房企发布了中票融资预案，计划融资449亿元。若加上已推出的包括公司债等债务融资预案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通过债务融资，预计融资1276.38亿元。
手段更多成本更低
除了密集发行中票、公司债之外，规模较大的上市房企还把目光投向了海外市场。上证报记者从中原地产获得的一份报告显示，今年前10个月，10家标杆房企海外融资规模达740.14亿元，远超过其在境内的融资规模。
“标杆房企无论是在品牌影响力还是信用资质上，都有着很大的优势。加之这些企业本身就在海外有一些业务，选择融资成本较低、方式较为便捷的海外资金可能更加合适。”上海(楼盘)中原地产研究咨询部总监宋会雍对上证报记者表示。
一直以来，开发贷被房企视为最重要的“弹药库”，但随着近年来房地产政策的收紧，要求过严、额度受限的开发贷成了“鸡肋”，大批拿不到开发贷的中小房企更多地转向信托及私募 .
“从明面上的成本来看，肯定开发贷最合适，私募和信托的利率较高。可是，综合考虑到款时间和资金易得程度，开发贷就不是目前的选择。”某中小型房地产开发商告诉上证报记者。
据了解，房地产信托对企业资质的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率的。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些可能达到20%甚至更高。
高昂的利率成本让房企们难以承受。中票融资对上市房企放开后，房地产信托融资规模就开始迅速下降。据统计，10月份发行的房地产信托融资规模为96.74亿元，较9月份的152.72亿元减少了55.98亿元，环比降幅为36.66%；较去年10月份的335.77亿元则减少了241.92亿元，同比降幅高达72%。
而债务融资目前的利率水平显然更具吸引力。数据显示，今年下半年上市房企平均发债利率已经回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中华企业在10月发行的债券利率分别为5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均发债利率仍高达7%，如世贸股份在4月份发行债券的利率甚至高达8.37%。
部分上市房企计划发行中期票据情况
代码名称债券类型发行数量期限说明
000002.SZ 万科A 中期票据 18 3年
000024.SZ招商地产中期票据 50 不低于3年
000031.SZ中粮地产中期票据 23 不超过5年
000402.SZ 金融街中期票据 52 期限为5年或以上
000656.SZ金科股份中期票据 39
000926.SZ福星股份中期票据 16 不超过5年
000981.SZ银亿股份中期票据 17 不超过5年
002146.SZ荣盛发展中期票据 49 不超过5年
002305.SZ南国置业中期票据 10 不超过5年
600064.SH南京高科中期票据 20 不超过5年
部分上市房企计划发行公司债情况
代码名称债券类型发行数量期限说明
600376.SH首开股份公司债 58 不超过10年
000656.SZ 金科股份公司债 38 不超过10年
600748.SH上实发展公司债 30 不超过7年
601588.SH北辰实业公司债 25 不超过10年
600340.SH华夏幸福公司债 24 不超过7年
000031.SZ 中粮地产公司债 23 期限不超过10年
600565.SH迪马股份公司债 20 不超过7年
000965.SZ天保基建公司债 16 本次债券的期限最长不超过 10 年
000006.SZ深振业A公司债 15 期限为不超过5年
600743.SH华远地产公司债 14 期限为5-7年
权威数据显示，今年第四季度以来月度市场成交量环比回升态势凸显，市场去库存速度也正在适度提高。
“从一线城市及基本面良好的城市来看，市场基本面有可能会率先好转，年底或将出现‘翘尾’行情。但这并不代表楼市已经回暖，也不代表开发商资金面已经不再紧张。”同策咨询研究部总监张宏伟分析判断：从当前市场特征看，银行“惜贷”的基本面并没有改变，房企的年度销售业绩指标面临较大压力，此时，市场仍然面临去库存的压力，开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现看，年底出现“翘尾”行情背后开发商或蕴含更多困境，包括年底冲量阶段利润率难保、不敢直接涨价“有贼心没贼胆”、用房子抵扣工程款等。
“岁末年初，开发商将在三个方面面临困难。”张宏伟认为，一是年底“冲量”难保利润率。
临近年底，表面看市场成交量确有回升，甚至成交量出现“翘尾”，但这可能只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情看，一方面，开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力，不得不打鸡血贴着成本跑量，以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距；另一方面，银行“惜贷”持续，房企资金面紧张的基本面仍然没有改变，此时，尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择，甚至可见部分土地成本较高的项目亏本入市销售。
二是不敢真的。张宏伟认为，就年底市场特征看，除北上广深，其他城市取消了限购政策、部分城市地方政府救市措施给力、“央四条”等政策出台等实质利好，扔难改变年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标看，去库存仍然是市场主旋律，大部分城市房价仍有下行压力，即使当前部分品牌房企传出涨价，也是“有贼心没有贼胆”，不敢真的，仍然会维持小幅促销、小幅优惠等“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面较紧张，而依然维持“以价换量”的市场策略。
三是用房子抵扣工程款等冲业绩。张宏伟认为，今年房企资金面普遍紧张是不争的事实，如今临近年底，建筑商开始催缴垫付的工程款，园林景观单位、材料供应商、营销代理及广告媒体等都在加紧催款。开发商只有加快销售，回笼资金，但是，使出浑身解数还是面临较大的资金缺口。于是，有些开发商开始用新房抵扣工程款。此时，无论是建筑商，还是其他合作单位，不得不接受开发商“要钱没有，用房抵扣费用”的做法。从一定程度来讲，这也是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段，这其中不乏大型开发商。
“年底遭遇销售业绩压力，我们不得不启动全员营销。”某房企管理人员表示，希望借力年底促销、优惠、抽奖活动等手段实现冲业绩跑量的目标。
“事实上，目前市场对开发企业压力很大，大幅降价，会引起老业主集体不满，如不降价就没有办法完成销售业绩，处于两难境地。”张宏伟分析，为解决这个问题，一部分开发商将一部分房源直接以折扣形式卖给自己员工，这对员工来讲，既有利可图，又可以实现自己的销售业绩，对公司来讲，又不会引起老业主不满，此时，多赢局面何乐而不为，因此，不少有实力的员工开始趁机抄底买房，甚至部分看到市场机会的员工还集资购买公司内部房源，以期获得未来增值。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
