[摘要] 寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。
寒意料峭尚未完全过去，但在政策暖风频吹之下，房企们已嗅到了些许暖意，积极准备“粮草”备战，其中债务融资(包括公司债、中票等)呈井喷之势。
据上证报资讯统计，今年以来，共有22家A股上市房企通过发行公司债进行融资，已完成融资额高达286.1亿元，较2013年全年总计50亿元的融资额增长近500%。此外，自上市房企9月获准中票融资后，已有17家公司计划发行中票，融资额449亿元。若以截至目前已推出的债务融资预案统计，总的融资额预计将达到1276.38亿元，涉及上市房企62家。
债务融资规模快速膨胀的背后，是房企在融资政策持续放松之际，欲以较低成本储备更多资金，备战下一步的开疆拓土。
上市房企蜂拥发债
浦东金桥今日发布公告称，经中国证监会核准，公司将于11月17日起公开发行2013年公司债，发行规模不超过12亿元，用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。本次债券票面利率询价区间为4.50%-5.80%，最终票面年利率将根据市场询价结果，由发行人与保荐人(主承销商)按照国家有关规定协商一致，在上述利率询价区间内确定。
浦东金桥并非孤案。此前，江苏新城(新城B股)发布公告称，20亿元5年期的公司债已发行完毕，票面利率为8.9%。随后，香江控股、中房地产、卧龙地产、中华企业等一众上市房企，均获批发行公司债。
据统计，今年以来已有22家A股上市房企通过发行公司债融资，融资额286.1亿元，较2013年总计50亿元的规模增长近500%。
除了公司债，上市房企今年新添了债务融资工具。9月初，市场传出中票融资向上市房企放开的消息。此后不久，金融街即于9月17日发布公告称，拟发行不超过52亿元中期票据，期限5年或以上。接着，中南建设和富力地产也相继宣布发行中期票据融资。
实时的中票融资案例则是地产龙头万科。11月11日，万科A公告，公司董事会同意向中国银行间市场交易商协会申请注册18亿元中期票据并发行，资金将全部用于偿还公司存量银行贷款。
此前的9月23日，万科A曾公告，董事会同意并提请股东大会授权公司发行不超过150亿元、期限最长不超过10年的债务融资工具。万科强调，本次拟提请的规模在150亿元以内的债务融资授权包括但不仅限于中票融资。
万科A涉足中票融资只是上市房企融资渠道改变的一个缩影。据实时统计，9月以来已有17家A股上市房企发布了中票融资预案，计划融资449亿元。若加上已推出的包括公司债等债务融资预案，截至11月12日，已有62家A股上市房企宣布通过债务融资，预计融资1276.38亿元。
手段更多成本更低
除了密集发行中票、公司债之外，规模较大的上市房企还把目光投向了海外市场。上证报记者从中原地产获得的一份报告显示，今年前10个月，10家标杆房企海外融资规模达740.14亿元，远超过其在境内的融资规模。
“标杆房企无论是在品牌影响力还是信用资质上，都有着很大的优势。加之这些企业本身就在海外有一些业务，选择融资成本较低、方式较为便捷的海外资金可能更加合适。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍对上证报记者表示。
一直以来，开发贷被房企视为最重要的“弹药库”，但随着近年来房地产政策的收紧，要求过严、额度受限的开发贷成了“鸡肋”，大批拿不到开发贷的中小房企更多地转向信托及私募。
“从明面上的成本来看，肯定开发贷最合适，私募和信托的利率较高。可是，综合考虑到款时间和资金易得程度，开发贷就不是目前的选择。”某中小型房地产开发商告诉上证报记者。
据了解，房地产信托对企业资质的要求虽说比银行宽松，但也是根据房企的规模、业绩和偿付能力来确定利率的。一般来讲，房地产信托的利率在10%-15%之间，有些可能达到20%甚至更高。
高昂的利率成本让房企们难以承受。中票融资对上市房企放开后，房地产信托融资规模就开始迅速下降。据统计，10月份发行的房地产信托融资规模为96.74亿元，较9月份的152.72亿元减少了55.98亿元，环比降幅为36.66%；较去年10月份的335.77亿元则减少了241.92亿元，同比降幅高达72%。
而债务融资目前的利率水平显然更具吸引力。数据显示，今年下半年上市房企平均发债利率已经回落至5.5%左右，其中黑牡丹和中华企业在10月发行的债券利率分别为5.4%和5.47%。而在今年年初，上市房企平均发债利率仍高达7%，如世贸股份在4月份发行债券的利率甚至高达8.37%。
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据Wind资讯数据统计显示，今年上半年，房地产行业并购标的待完成的交易数目达92宗，交易总价值为1609.63亿元，同比增长4.37倍
楼市降温加剧，房企转让股权动作激增，行业并购潮已经来临。《证券日报》记者在今年年初跟几位房企高层交流时就获悉，部分中小房企，或者专业化程度较差的房企今年将有生存危险。换言之，今年开发商的日子都将不好过，中小房企面临甩卖资产求生压力，大型房企也可能不得不转卖资产套现以求发展，不过，这也是标杆房企并购扩张的好时机。
事实上，今年上半年，房企股权转让非常活跃，包括融创中国以62.98亿港元的价格收购绿城中国24.31%的股权以及中冶置业肢解256亿元地王等大宗并购动作。
鉴于此，《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计显示，截至6月29日，今年上半年，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1762.55亿元。其中，房地产行业并购标的完成的交易达73宗，交易总价值为152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成(指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕)的并购标的交易数目为92宗、交易总额为1609.62亿元，同比增长4.37倍。
对此，兰德咨询总裁宋延庆曾向《证券日报》记者表示，今后并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，行业并购高潮将来临。
并购交易额激增
据Wind资讯数据统计显示，从完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业完成的并购交易为15宗，交易总额为49.44亿元；2014年上半年则分别为73宗、152.93亿元，并购总额同比暴涨2.09倍。而与2013年全年完成的35宗并购交易，交易总额142.97亿元相比，今年上半年完成的并购交易总额达去年全年的1.07倍。
值得注意的是，从未完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业未完成的并购标的交易为59宗，总额为299.50亿元，2014年则分别为92宗、1609.62亿元，同比分别增长55.93%、4.37倍。
不难看出，无论是已经完成的并购事件还是未完成的并购交易，与去年同期，甚至去年全年的交易宗数和交易总额相比，今年上半年都大幅激增。此外，《证券日报》记者仔细对比近年来的相关数据发现，在未完成的并购事件中，凡是披露出来的交易最终基本都会并购成功，失败的并购交易寥寥无几。
更为值得关注的是，从今年上半年并购交易的主体来看，在完成的并购事件中，转让资产方为万方发展、亿城投资、雅戈尔以及莱茵投资等中小房企，而买方则为阳光城、首开股份等快速扩张的企业，其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购；而在未完成的并购事件中，知名房企显现了身影，比如中国中冶、北京万科以及万通地产等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买方则为融创中国、龙湖地产等知名房企。
以融创中国63亿港元收购绿城股权为例，宋延庆曾表示，这将会提高融创中国的负债率，但收购所涉资金未必占用其现金流，因此公司的财务方面不会有太大波动。
并购潮将加剧
事实上，从光耀地产陷入资金链危机被传破产即折射出中小房企的生存现状，甚至有的中小房企到了靠民间借贷来支撑其“喘气”的地步。
有消息人士向本报记者透露，在长春楼市中，存货同比增长，库存消化速度却开始减慢，有些当地小房企为了偿还此前欠下的民间借贷，开始以房抵债。
无独有偶，2014年3月19日，评级机构标准普尔及惠誉国际指出，中国小型地产公司出现的债务违约情况可能再现，这将导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，受到银行信贷紧缩以及“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业房企倒闭破产之后，房企被收购股权的现象也越来越多。
张宏伟认为，前期拿地过于激进导致成本较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张的企业面临的资金链危机将较为严重，其甩卖资产进而卷入并购潮的可能性也更大。
张宏伟进一步表示，开发企业资金面预期紧缺的状况将由预期转变为现实，因此，对于个别企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，其有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。
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