[摘要] 首套房贷结清再贷算首套，首付仅三成，还能够享受到低利率。近日来，随着楼市限购限贷松绑，让许多有改善住房需求的消费者兴奋不已，纷纷想提前还贷来达到购买二套房的资格。
首套房贷结清再贷算首套，首付仅三成，还能够享受到低利率。近日来，随着楼市限购限贷松绑，让许多有改善住房需求的消费者兴奋不已，纷纷想提前还贷来达到购买二套房的资格。上周五，西部商报记者走访兰州各大银行了解到，不同于一、二线城市扎堆还贷的情况，兰州消费者面对楼市的变化普遍都较为淡定。而多位银行房贷工作人员提醒称，为了享受首套房贷政策而“还老贷新”不一定划算，需要看自己老贷款的时限和利率。
新政：部分银行细则仍未出台
房贷新政出台已经有一段时间了。上周五西部商报记者以购房者身份走访兰州各大银行了解到，房贷新政落地的银行仍在少数。农行、工行、浦发、中信表示，虽然央行发布了关于落实住房贷款新政的声明，但是何时落地执行还需时间等待。“目前还未能落地，基层网点也没有实施。建议有购房需求的客户，可以先到各银行负责房贷的部门询问清楚，避免盲目还款。”工商银行兰州城关支行客户经理杨林琰表示。
然而记者在建行、交行、中行、兰州银行等银行走访时却了解到，虽然关于首套房认定的新规细则并未出台，但是这些银行都已经开始贯彻落实央行的政策要求。
此外，交行兰州第二支行客户经理马艳告诉记者，在贷款还清后，如果想享受再贷算首套的政策，需要查看自己的征信记录，而个人的征信记录更新往往滞后。也就是说，在贷款还清后的一到两个月，个人的征信记录上才会显示贷款还清。同时记者了解到，对于“首套房贷款利率下限可为基准利率的0.7倍”这一说法，实际上兰州各家银行都表示还未实行。
市场：兰州提前还贷的消费者不多
“虽然这两天来咨询房贷政策的人不少，但是有提前还款打算和实际提前还的人并不多。”招行兰州分行的工作人员表示，由于每个客户办理房贷的银行不同、还房贷的速度也不一样，所以这个政策对需要还房贷的人的影响程度也不一样，类似一二线城市出现的扎堆还款现象在兰州几乎看不到。
“我们经手办理房贷的客户中，还是购房刚需的人占大多数，将住房作为投资的人比例较小。”中行南关十字支行一位工作人员告诉记者，新的房贷政策对准备买二套房的人影响较大，会出现提前还贷的情况，但是首套房的很少。而随后，记者在其他银行了解到，这种情况并非个例，兰州的消费者对于提前还款并不热衷。新政只针对次贷款还清的客户，如果有两次及两次以上的贷款记录，就算还清贷款，也不能享受此政策。
“因为没出现大量提前还款、贷款集中的现象，所以目前贷款相对较为宽松。”兰州银行工作人员表示，只要是五证齐全，能够签房、签合同的商品房，贷款人条件符合的情况下，直接来银行办理即可。
算账：要买二套房的客户提前还贷较划算
招行兰州分行一位负责房贷业务的工作人员则表示，如果是想购买二套房的人，必须把首套房还清才能贷二套房。对于有此需求的人，还清老房贷则比较划算。因为二套房的首付为60%，利率上浮20~30%。以一套100万的房子为例，如果是首套房，首付30%为30万，贷款70万元，以基准利率6.55%来算，贷款30年，采用等额本息还款法，总利息90.11万元。二套房首付60%为60万。贷款40万，以利率上浮30%，贷款30年算，总利息为70.88万。这样算来提前还清套房子的贷款比较划算。
但是，如果没有购买二套房的需求，只是想把房贷还清，则不太划算。以2009年贷款买房的客户举例，当时兰州的房贷7折优惠，年利息只有4.585%。而目前，就算是按照基准利率计算，10万10年期的房贷也要多还12万多，而兰州大多数银行的房贷利率上浮10%，按此利率水平则多还的金额更高。
中行南关十字支行工作人员则表示，不同银行规定，放贷的一年之内，如果提前还款需要支付一定的违约金，也就是俗称的“罚息”，一般来说“罚息”为还款金额的千分之五。如果“罚息”按照千分之五计算，提前还款10万元，也仅需要支付500元的违约金，这对处于还款初期，并有改善性需求的市民来说是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款初期，而中后期其实相当于已经向银行偿还了大部分利息，此时提前还贷并不合适。
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