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问症"土地财政" 老百姓期待的房价"去哪儿了"

西部商报   2014-03-04 09:12

[摘要] 2014年初,一路高歌猛进的全国楼市突然出现“分水岭”,一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。有关房价下一步走势的争议,从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中,房价下一步走势如何?调控政策会否区别对待?记者采访了两会代表委员和知名学者。

2014年初,一路高歌猛进的楼市突然出现“分水岭”,一线房价高烧不退与三四线房价松动分化加剧、土地市场火爆不减与楼市疲态渐显并存。有关房价下一步走势的争议,从未像现在这样激烈。在楼市信号如此错综复杂的表象中,房价下一步走势如何?调控政策会否区别对待?记者采访了两会代表委员和知名学者。

一线楼市高歌猛进,三四线城市却新盘滞销。与一线城市房价过高,投资与投机住房过热相对应的是不少三四线城市被爆出“空城”“鬼城”现象。单纯的遏制需求解决不了供需矛盾,有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。地价与房价的种种矛盾背后,是政策调控步调的不协调。

岁末年初,江苏、山东、安徽等地的多个三四线城市楼市交易疲软,个别地方成交量甚至“腰斩”,但一线楼市却“高烧不退”。1月份,北京大望京村的绿地中心项目住宅均价超过9万元,当月北京还有两个单价超过6万元的高价房开售。

一二线热三四线冷,分化是否将加剧?

解析:政协委员迟福林认为,一线楼市高歌猛进,三四线城市却新盘滞销。“一些地方拆迁腾出的地都够开发一二十年了,挤进来的开发商多达几百家,这不是过头了吗?”

人大代表辜胜阻说,随着城镇化的发展,资源和人口大量由边缘向中心城市集中,需求和购买力也都从三四线向一二线汇集,随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现,楼市便越来越呈现明显的分化。

记者点评:一段时间以来,我国楼盘建设经历了一轮“大跃进”,特别是在一线城市严控楼价地价之时,众多开发商涌向三四线小城市,但本地居民消费能力有限导致大量库存,“后遗症”不断显现。这为我国楼市建设敲响警钟:城镇化不是地产化,楼市发展应“量需而供”。

近日,多家银行表示,针对房地产贷款更加审慎,防控风险继续成为监管部门和银行的关注重点。与银行审慎形成鲜明对比的是,绿地、万达等大型房企纷纷上调2014年度销售目标,部分房企甚至上调高达30%。

银行审慎开发商乐观,房地产高投资还能走多远?

解析:政协委员、江苏省社科院院长刘志彪认为,当前的楼市泡沫和地方债问题如果处理不好,对银行而言就是“定时炸弹”。银行收紧房贷,既是进行风险控制,也符合国家政策调节的方向。住建部政策研究中心研究员王珏林认为,当前出现的种种信号表明,银行开始对房地产业的风险有所防备,这种收紧趋势可能还会持续,将增加房企的融资难度和成本,一些中小房企可能被迫倒闭退出市场,或者减少拿地放慢扩张脚步。

记者点评:没有只涨不跌的房价,没有只升不贬的资产,银行的审慎和楼市态势给长期过度膨胀的房地产业提了一个醒:长期高速发展的中国楼市泡沫和风险都在一定程度上有所加剧,需认真加以防范。

国家统计局日前公布数据显示,1月份70个大中城市房价增幅收窄,环比上涨的城市减少,下降的城市增加。与之相比,土地市场却一片火热,京沪深穗四城土地成交均价环比涨125%,创历史单月新高。土地市场炙手可热,是否意味着新一波涨价潮来临?

房价冷地价热,涨势是否在后面?

解析:政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康认为,房价与地价并不是“鸡生蛋、蛋生鸡”如何排列先后的问题。从地价到楼价中间还有许多其他因素,未来走势不能直接判定会大涨。

国家行政学院决策咨询部研究员王小广认为,土地成本过高直接导致了房价高企,而土地制度改革提出了多年,很难有实质性推进,根本原因在于有难以撼动的阻力。

记者点评:“面粉”越卖越火,“面包”难道越来越便宜?房地产调控进入关键阶段,以限制需求为主的调控政策已显露缺陷,一旦“被微调”,就有可能出现房价反弹甚至暴涨。因此,从“根”上解决土地财政依赖,摒除“借地生财”的理念,是房价合理回归的根本。

市场“焦灼”政策“淡定”,如何避免误伤刚需?

解析:“房价靠政策是管不住的,单纯的遏制需求解决不了供需矛盾,有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。”政协委员迟福林说,十八届三中全会后,“房产税”“土地供应”“保障房”等市场化调控机制正在逐步完善。中国房地产学会副会长陈国强认为,中央有关部门一直强调坚持调控,因此两会后政策大变样的可能性不大。

记者点评:长效性调控机制的建立和铺开需要时间,任何调控措施都应当首先保证刚需的利益和需求。调控不应“重控轻调”。当前,急切需要的是加快保障房建设、实现不动产信息联网,以及推动房地产税等税费改革,让以往“头痛医头、脚痛医脚”的调控手段逐渐淡出。

“国五条”地方细则去年3月出台以来,除北京市以外,有关二手房交易个税按个人所得的20%征收政策,在许多地方并没有明确实施时间,因而一直处于“悬空”状态。我国楼市调控走过了10年,但房价却经历了上涨最快的10年。

据国土资源部统计,2013年国有建设用地供应同比增长5.8%,105个主要监测城市地价总体水平持续上涨。去年土地出让总金额达4.1万亿元。“土地资源非常有限,尤其一线城市地价有刚性市场需求,成本还会上升。”政协委员、国土资源部土地利用司司长廖永林表示。

政协委员、中国航天科工集团七院副院长窦晓玉表示,冰冻三尺非一日之寒,土地财政的形成和积累,房价地价的不断攀升走高,和地方政府的“纵容”有着莫大的关系。代表委员指出,不少地方患上“土地财政依赖症”说明财税体制改革需要深化,地方政府的财权和事权不统一,导致很多地方只能依靠卖地推动地方发展。地价不断攀升引发一系列问题。“地方政府热衷卖地生财,必然导致房价不断攀升,出现‘越调越涨’的怪圈。”人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明指出,老百姓把收入集中投在房地产,会造成居民的消费结构畸形,对其他行业带来负面影响。此外,房价高企,城镇化中农民工进城的成本加大;地方债和金融体系的风险进一步扩大;卖地冲动甚至触及耕地红线……代表委员普遍认为,依靠土地财政是一种类似“毒瘾”的依赖症,必须下大力气戒除。

土地财政不可持续,但根据我国目前的经济发展情况,未来几年房地产业仍将是地方政府比较依赖的收入来源。廖永林指出,要区别对待土地财政,根据地方所处的不同阶段、不同地区的特点,让土地财政发挥不同的作用。人大代表、山西建筑工程总公司副总经理柳树林建议,将现行的土地出让金一次性征收,改为由房屋产权人分年度向政府缴纳。

十八届三中全会后,代表委员对进一步深化土地改革表示高度关注。他们建议政府部门及早为土地财政退出历史舞台做准备。

兰州房价

土地财政是危险的“钱袋子”

前两月北京土地出让金总额突破623亿元,达到去年全年土地出让金的1/3……一线城市土地市场的火爆,不断引发人们对2014年房价走势的担忧。回应民生关切,前来参加两会的代表委员们纷纷问“症”土地财政。

一方面是房价居高不下、“地王”仍在出现、大批农民工望城兴叹,被高房价阻挡在“贵城”的路上;另一方面却是盲目铺摊子、建新城,造成楼盘空置、一些新城沦为空空荡荡、人迹罕见的“鬼城”。来京参加两会的一些代表委员指出,“冰火两重天”的楼市怪象背后,不仅是简单的供求关系失衡,更折射出一些地方政府在推进城镇化进程中陷入的误区。必须按照中央要求大力推进“人的城镇化”,让每一位居民真正从城镇化中获益。

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