[摘要] 今年地产信托产品月均发行量大降四成，长短期收益率倒挂，显示房企短期资金紧张
今年地产信托产品月均发行量大降四成，长短期率倒挂，显示房企短期资金紧张
在调控不放松的背景下，房企正面临这边销售不景气、那边债务滚滚而来的窘境。仅在房地产信托方面，就面临集中兑付的危机。有关统计显示，今年房地产信托约有3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科[简介动态]、金地集团[简介 动态]、福星股份、阳光[消息 价格 户型 点评]城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111%和437%。
●地产信托三月起进入偿付高峰
根据申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。2009年以来，房地产信托品的预期率不断攀升，成为信托产品中率产品，伴随着率的上涨，房地产集合信托业几乎爆炸式上涨，其占全部集合信托的比例曾一度达50%以上，发行规模也由2009年月均36亿增至2010-2011年的月均193亿左右。
随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力开始加大。从目前来看，房企临近到期出现兑付风险的案例开始增多。据报道，继天津信托1月30日发布公告称，其2009年11月发行的正元投资·信达地产集合资金信托计划，于2012年2月10日提前终止后，近日中融信托又发布公告，将原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，于2012年2月8日提前终止。
●地产信托仍诱人
据悉，在房地产上市公司发行的信托产品中，2012年到期的信托产品达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。从信托还款占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到了1111%和437%。 不过，申银万国在其研报中称，由于信托产品在发行前已采取了较为严格的风险控制措施，房地产的资产价值作为抵押品的情况下，又特别选择了资质较好的房地产开发商作为融资方，整体房地产信托风险应可控。
羊城晚报记者以投资者的身份咨询用益信托网的理财顾问时，某顾问表示，房地产信托依然是信托产品中的，100万元资金的两年期房地产信托产品的预期年在10%左右，而300万元的预期年可达到12.5%。在记者询问最近媒体关于房地产信托产品兑付风险的报道时，该顾问认为，目前市场对于房地产信托产品兑付风险的担忧可以理解。但他同时表示，任何投资都会有风险，而2007年至今，没有一只房地产信托产品出现过未兑现的情况。
●“马甲信托”暗藏风险
根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款，今年发行集合房地产信托共51款。相比去年共发行409款，月均发行量已有大幅度下降近41.3%。
而从新发行的房地产信托产品来看，1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期仍旧，但值得注意的是低于3年期的产品预期率高于3年期及以上产品的预期率，也即出现倒挂现象。这表明，不少房地产企业短期资金匮乏。分析人士称，此次房地产信托预期率继2011年后再度出现倒挂，说明目前房企资金链非常紧张。
据悉，不少信托产品为逃避监管，以投资工商企业、股权质押、特定资产权为包装，以关联公司的上市股权、地产等做质押，但实际投向领域却是房地产。由于这些房企通常因为资质不佳无法“光明正大”地发行房地产信托，这些“马甲信托”将为未来兑付埋下更大的风险。
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2012年3月，《万科致股东，2012向着阳光奔跑》中万科重申万科的经营策略，相对是比较稳定的。这些策略包括：坚持小户型和装修房；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；以及推动住宅产业化和绿色建筑。
在“两会”之后，万科重申万科的相对比较稳定的经营策略，对于万科未来发展道路做了定调，那么，万科的经营策略对于整个市场有哪些启示意义呢？
我们可以逐条分析，万科经营策略对于市场的启示。
、 关于坚持小户型和装修房。
“两会”中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，以自住需求为主的小户型市场仍将是2012年房地产市场的主要特征。开发企业要获得比较好的发展预期，只能从围绕着以“自住需求”中小户型这个核心来开发及推盘，在2012年甚至更长一段时间内而言，不要期望由于房价反弹及持续快速上涨而带来的房地产市场溢价空间。
那么，装修房问题在此重申继续坚持，笔者认为这和近期出现的安信地板质量问题无不关系。从这个意义上而言，万科并没有因为发展精装修过程中出现的问题“小插曲”而终止前期既定的经营策略。
笔者认为，万科在做精装修产品的时候，肯定有自己的标准，比如什么样产品等级用什么样的配置的精装修，也就是说，万科的产品精装修概念设计阶段应该是进行标准化了，这些标准化是为了今后各个楼盘快速复制执行典型了基础。
应该来说，万科在精装修标准化研发这个环节是相对严谨的，在精装修标准化设计方面万科应该没有问题，近期“安信地板”问题的出现，无论责任归于何方，在今后万科应该会在执行层面考虑精装修标准化的具体落实，预防执行环节各类问题的发生。
第二、坚持快速周转和较少的土地储备；稳健的投资策略。
万科的周转率一直在行业领先。在资产不断扩大的同时，万科依然崇尚高周转模式，以提高资产的运营效率，从而提高年。虽然近几年公司的资产周转率有所下滑，但始终超出行业的均值和中值。
从市场角度而言，小户型套房和精装修房虽然毛利率相对高端地产要低，但是万科通过做大众需求产品来提高销售速度，加快周转率，通过快速周转来抵消低毛利率造成的率损失。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，在当前市场尤为重要，从当前市场表现来看，一些标杆房企如万科、招商、保利等房企已经在范围内启动了营销计划来快速回笼资金，眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的采取高速周转策略推盘动作及市场带动作用。
从土地储备角度而言，2004 年后，万科的土地储备一直是年度销售面积的3—5 倍，配合万科快速销售高周转模式，新增土地储备保持较高强度（如下图）。坚持快速周转和较少的土地储备，稳健的投资策略为万科相对比较稳定与快速发展典型了基础。
对于市场而言，当前无论是哪个发展类型的房企，都应该做好充足的策略调整的准备，尤其是在持续调控的市场背景下，土地与资金这两个要素中资金显得更加重要，每个房企无论是通过项目销售回笼资金，还是通过相关融资渠道获得企业发展的资金，都应该以有充分的准备，以“现金为王”，同时把握好市场机会，进行适度扩张。
数据来源：同策咨询研究中心
第三、推动住宅产业化和绿色建筑。
楼市常态化的调控，导致房企没有办法在房价快速上涨过程中获得溢价，房地产市场的利润空间逐渐被压缩。之前的暴利时间已经结束。
暴利消失之后，万科将通过产业化获取新的盈利模式。
住宅产业化的理念创新将带来住宅行业的一次革命。首先，工厂化的生产方式将程度改善结构精度和产品质量。其次，工厂化所具备的标准化生产、大规模复制将大大提高项目周转速度。第三，产业化行成了规模效应将大大提高行业壁垒。
万科07年在上海首推住宅产业化，计划5年内完成所有项目的产业化，届时规模效应将使万科坐拥行业老大的优势。09年万科住宅产业化将逐渐产生效益，预计产业化将为万科带来新的盈利模式。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，而区域集中、小型化住宅、精装修房等等，似乎都在为万科的住宅产业化铺路，也只有住宅产业化才能给万科的持续快速增长提供有力的保障。
由此看来，任何一个时代，行业进入壁垒不高的时候，暴利都不可能长期存在，暴利消失之后，住宅产业化将给万科带来新的盈利模式，随着规模效应的显现，万科将迎来一轮新的增长周期。
此外，万科着眼于住宅产业化对于绿色建筑的应用与发展，对于绿色建筑的推广的作用不言而喻。这一系列动作都将引起市场的不断关注。
“两会”首度将“PM2.5”写入政府工作报告，这将进一步引起人们对于生活环境及质量的关注。这将进一步带动低碳、绿色等科技因素在房地产开发建设过程中的应用，尤其是对于“恒温、恒湿、恒氧”技术在室内空间的运用会起到助推作用。这对于一些具有科技住宅、低碳技术、绿色建筑技术的开发企业来说来说迎来了新一轮的市场发展机会，今后有可能会有更多的企业走向绿色、低碳。
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