[摘要] 芜湖新政的闹剧可能发生在很多二三线城市。本轮房地产调控是否松动，不是一座城市能回答的问题。
芜湖新政的闹剧可能发生在很多二三线城市。本轮房地产调控是否松动，不是一座城市能回答的问题。
自从2012年2月9日芜湖市房产新政公布之后，芜湖市政府上上下下的官员都很紧张。此次新政由于对“刚需”进行“免税、补助、落户”三重鼓励，瞬间被视为“顶风作案”，而遭到强烈质疑。
正当外界对芜湖的“地产新政”议论纷纷之时，2月12日晚，芜湖市政府新闻办公室发布一纸公文又仓促叫停了这轮“新政”。安徽省第二大城市的这场房地产大戏，从高调发布到落幕，时间间隔不足三天。
这场围绕地方政府是否救市的争论，恰恰印证了长期依赖土地财政的地方政府，在房地产调控之年的窘迫。这种情绪就像一场传染病。从这一角度讲，芜湖的闹剧可能发生在很多二三线城市。房地产调控是否松动，不是一座城市能回答的问题。
“枪打出头鸟”
这出戏的开始，发生得有些意外。
2月10日早上8点30分，芜湖市政府举行发布会，正式推出《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》(下文简称“意见”)。
这套有效期为一年的新政包含了免契税、购房补贴和外地购房者落户的三项引人注目的新政策。其中，芜湖市政府不仅将为在新建住房和二手房的购房者100%补助所纳契税，对购买90平方米以下新建住房，还给予每平方米50元至300元的补贴，还将允许外地购房者家庭落户芜湖市区。
本轮新政，是经过2月1日芜湖市政府的一次常务会议审议通过的。同时，通过该市政府批准的还有《关于进一步加强保障性安居工程建设和管理工作的实施意见》。
长期跟踪芜湖楼市的芜湖地产分析师虞珠告诉《中国新闻周刊》，新政实际上还是去年芜湖市政府常务会议审议通过的房地产一系列政策的延续。
2011年4月，芜湖市政府发布了有效期为一年的《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》。其中既包括保障性住房用地和政府调控目标的表述，也有类似本轮新政中所提到的“外地人员在芜湖市区购买商品房，可迁入芜湖户籍”等的鼓励性措施。
一位不愿意透露姓名的芜湖市政府人士承认，本轮新政遭遇社会反响，政府内部原先有一定的心理准备。但即便如此，芜湖市的官员们也没有预料到舆论反弹的力度。
“枪打出头鸟，政府这一次的处境有点被动。”该人士指出。
在2月10日的发布会上，芜湖市副市长洪建平坚称，房产新政是为解决夹心层和刚需阶层的住房需求，因此不存在救市的问题。
然而，有关芜湖“打响龙年救市枪”的议论已经传遍网络。这些舆论并未立刻反映到新闻发布会的现场。当天仅有少数媒体代表到场，更多的参会人员则为芜湖房地产业界代表和房地产管理部门的负责人。
果然，芜湖市的新政一经公布，便遭遇了网民的发难。也有不少人质疑新政与中央政府调控“逆势而动”，从而推测更多地方政府将效仿芜湖。
众议鼎沸，芜湖果然没有抗住压力。2月12日傍晚，正在采访中的《中国新闻周刊》记者收到了芜湖市新闻办公室发出的短信通知，“芜湖房产新政因社会提出了有益的参考意见，决定暂缓执行。”
同一时间，市政府网站也发布了芜湖官方的解释，称新政要求制定的配套实施细则正在研究完善中，为保持芜湖市房地产市场更加平稳健康发展，“经研究决定暂缓执行本轮新政”。在此期间，曾一度传闻新政叫停，是因来自住房和城乡建设部的调查组到达芜湖。然而这一传闻，被芜湖市政府的内部人士否认。
据《中国新闻周刊》了解，2月11日当天抵达芜湖的为国家发改委党组成员、纪检组长刘晓滨率队的国务院保障性住房分配及质量管理工作督查组。这是一次事先计划的对保障性住房分配和质量管理的调查。另外一组督查组，当天还抵达深圳展开两天的督查。
然而，对于新政暂缓执行是否存在其他原因，芜湖市政府新闻办公室最终没有回复《中国新闻周刊》的询问。但是记者发现，就在这则暂缓执行通知落款日期的2月11日当天，芜湖市委宣传部还发表文章，强调芜湖市推出《意见》的目标，仍是“加强住房保障，改善居民住房条件”，并且“毫不动摇地坚持宏观调控政策的目标”。
同样是2月11日，芜湖市包括住建委在内的三部门还发布了关于执行《意见》的相关解释和规定，规范对“自住普通商品住房”的解释。
从高调发布房产新政，到匆忙落幕，芜湖市政府动荡了三天。有内部人士坦言，甚至有外地的官员来电，对芜湖的新政表达了“不理解”。
上述政府人士对《中国新闻周刊》坦言，芜湖市政府经过事后反思，自行决定新政只能演绎成为短命的“三日游”，与中央政府近期不放松房地产调控的表态和“两会”前夕的舆论环境均密不可分。可谓出台的“时机十分不理想”。
屡次救扶楼市
其实，近年来面对楼市几度低迷，受尽财政之苦的芜湖市政府，始终在加大力度扶植楼市。
早在2008年8月，时值上一轮调控，楼市同样量价齐跌，芜湖市政府也是在国内率先出台扶植本地楼市的政策。当时的文件与本轮新政十分相似，被称为《关于促进我市房地产市场持续健康发展的若干意见》。
实际上，2008年的政策除了优惠的幅度小于本轮新政，比如“市财政一次性给予市区购买套自住普通商品住房的购房人所纳交易契税额50%的补助”，政府激活楼市的思路与今天几乎雷同。只不过因为，2008年在国际金融危机的影响下，中央的楼市调控没有今年铁腕。
上述不愿意透露姓名的芜湖市政府人士对《中国新闻周刊》称，在中央“一刀切”的调控政策之下，首付标准和银行贷款的门槛提高，都压制了芜湖当下的改善性购房。楼市的低迷，影响到了政府的收入。
“对于工业还不够发达的芜湖，土地财政是必然存在的。”上述人士告诉《中国新闻周刊》，“无论哪个政府首先都得解决吃饭的问题。”
这位人士还表示，土地出让目前仍是芜湖市政府的主要财政收入手段，但其所占财政收入的比例远不及外界所统计的“90%”。
此前，也即2000至2008年间，芜湖市区经营性用地“招、拍、挂”中，居住用地出让面积占总出让面积的76%。而近年来，除了2011年住宅出让的比例有所下降外，2009年和2010年均保持着大规模的土地出让。
作为经济增速尚待提高的安徽省第二大城市，芜湖尽管临近长江三角洲，但年度地区生产总值仅为江苏省第二大城市无锡的四分之一。同样，这里的土地价格和住宅成交价也处于“高不成、低不就”的尴尬位置——楼市的活跃程度既高于省内的周边地区，又明显低于邻居江苏的城市。
2011年，国务院批复同意将地级市巢湖的行政区划调整，将该市一分为三，其中两个地区划入芜湖管辖。其中，芜湖的市域面积从约3300平方公里扩大到近6000平方公里，面积接近安徽和江苏的省会。与此同时，芜湖的人口也净增到380万。
可以预见，土地增值、房产将毫无疑问地降临到这座潜在的经济强市。仅在2008年，芜湖市有资质的开发商就达202家。近两年内，国内大型的开发企业也逐个进场。行走在芜湖市区内，新房产项目的招牌林立，恒大、万科、苏宁、万达、国贸等近期进驻的开发商正不断分食着这座城市的地块。
不过，2011年中央政府对房地产的调控和国内经济增速下滑，给芜湖的房产带来了阵痛。土地出让收入锐减和购房贷款紧缩，让处在开发商和购房者之间的芜湖政府，在买卖两端都面临着收入增长的危机。
2011年，芜湖市各类居住用地成交为15块。在去年8块流标的居住用地中，过半为纯住宅用地。而在2000至2008年期间，芜湖市区经营性用地出让的总共118宗，超过四分之三为住宅用地。在2004年和2007年的高峰期，分别由21块和17块经营性用地成交，为芜湖市带来近百亿元的土地出让金。
地块出让减少的同时，芜湖的居住用地出让价格也降至3100元每平方米，与2010年的4563元每平方米同比大幅下降。
土地出让“量价”齐跌直接造成芜湖市政府财政收入的“缩水”。2011年全部土地出让金则缩减至83.69亿元，这一年全市的财政收入超过280亿，其中，居住用地出让金额52.3亿元，不足2010年该数据的一半。
和其他城市几乎一样，这是芜湖市近年来第二次遭遇土地出让金“缩水”。上一次的财政危机发生在楼市调控形势相似的2008年，那一年芜湖市的居住用地出让金额仅不及21亿元。
在最近的五年内，芜湖市区从住宅类用地的土地出让金中的收入，基本都超过了地方政府收入的五成。只有在2008年、2011年，这个比例所在的两年才低至三分之一左右，而这都是因为楼市调控敏感。
然而，由于目前针对地方政府关于土地出让金的财政监督和预算控制均缺乏透明，从一线到三线城市，地方政府对土地财政具体的依赖程度，公众的认知和监督都只停留于表面。实际上，除了承认“土地财政”，作为典型三线城市的芜湖似乎没有其他的选择。
如今，为了重抬的芜湖地价，芜湖市国土资源局于2012年1月上旬召开了芜湖市城区基准地价调整的听证会。只不过，该会议的结果仍在备案中，尚未对公众公布。
芜湖人“自己的楼市”
根据记者自2月11日以来的观察，房产新政的快生和快死的消息都未能搅动芜湖市区的房产交易。
2月，芜湖市域内约有十余个新项目预备开盘。尽管新政执行的三天恰逢周末，这些项目除了在看房者走访楼花的人次有限上升之外，没有出现任何外地购房者来抢购。
根据芜湖本地房产研究机构的数据，芜湖绝大多数的购房群体是芜湖主城区内的居民，以及自去年开始并入芜湖管辖的周边郊县的居民，省外的投机性购房所占比例微小。
《中国新闻周刊》记者多日来对看房者和购房者的询问也基本证实了这一点：多数本地有一定购买能力的工薪阶层，在过去的五年内购买了房产。他们很多人用每个月不到3000元的平均工资，承受着每月2000多元的按揭贷款。
芜湖市政府也巧妙地运用了这一现象，证明其楼市调控的成功。和许多二三线城市一样，芜湖也将市区新建商品住房平均价格同比涨幅控制在当年人均可支配收入增幅以内，定为楼市调控的重要指标之一。
而据芜湖房地产协会的统计，2011年芜湖市区商品住房销售均价为每平方米5766元，同比增长9.2%，低于同期人均可支配收入的13.5%增长幅度。2011年，芜湖市区居民的人均可支配收入为20314元。
经历了2008年和2011年的楼价下跌，芜湖人早已对房价不再敏感。对于他们来说，尽管芜湖的房价将够他们承受，但好歹还有上升空间。
芜湖人的理性，在新政执行的三天里也表现出来。即便是2月18日马上就要开盘的万达广场待售的500套精装小户型公寓，也并未出现热销。
万达集团这一品牌楼盘在芜湖以出售45至55平方米的房型为主，售价为每平方米6782元。由于房屋的规格均小于芜湖新政90平方米以下的规格，这一楼盘的购房者几乎都符合政府原先设计的100%免契税和每平米至少50元的补贴优惠政策。
该项目所在芜湖主城的镜湖区，也集中了目前芜湖全市范围内约三分之一的待售住宅量，市场销售均价也在每平方米6000元以上。这不算是全市范围内的价，但相对于全年5766元的单价，仍然不算低。
尽管价格不低，但一些芜湖年轻人仍然认为，这个市场仍然有投资的空间。
2月13日，即芜湖叫停新政的次日，31岁的当地某出版集团职员盛杨驾车带着母亲次来看这一项目。不同于面带迟疑的母亲，这位年轻芜湖人表现得像是中了彩票。
“30万买一套新房，您住着会舒适，将来卖了还能赚两三万块”，盛杨对母亲说，他一边比划着双手，一边朝销售经理望着，希望得到肯定的答复，可销售经理正忙于填她手中的预订金单据，像是怕盛杨改了主意。
盛杨可以随时改主意，即便他最终决定不买，也能收回2万元美其名曰的“诚意金”。但是他表现得很坚决。他坚信，一套能赚钱的房子比他在出版社的工作更能赚到钱。
他只是在交了订金之后才向销售前台问起芜湖新政的事。他从售楼处得到的答复是，政府新政只是“暂缓”，他们预计年内政府仍会兑现，届时盛杨尽管可以向芜湖市政府“要回”房子的补贴。
“是吧，政府补贴不就是你们的大老板给的。”这位芜湖年轻人说。
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