[摘要] 为何这些政策不仅没有遏制一线城市房地产投机炒作之风，反而这股风已经刮到全国，甚至于三四线城市？最近房地产市场发生两件事情，说明房地产投机炒作之风可能会出现越演越烈之势。
遏制或打击房地产投机炒作是2010年以来政府宏观调控政策的重点。在2010年，无论是总理关于房地产宏观调控的讲话，还是“国十条”等文件，对严厉打击房地产投机炒作都有严格的要求和规定。
但是，为何这些政策不仅没有遏制一线城市房地产投机炒作之风，反而这股风已经刮到，甚至于三四线城市？最近房地产市场发生两件事情，说明房地产投机炒作之风可能会出现越演越烈之势。据报道，北京一些商业银行为了抢占个人住房按揭贷款市场，开始在住房贷款利率上做文章，明确表示可以对优质客户首套购房给予7折优惠。而所谓的优质客户都是收入较高、工作单位稳定、且个人信贷记录良好的客户。
同时，北京公积金第二套贷款传出取消“认房又认贷”的规定，即只要还清贷款，无论是有房还是过去贷过款，购买第二套以上的住房都可以享受套住房的优惠利率。
如果政府没有决心对住房市场投机炒作用严厉的政策进行打击及遏制，那么国内房地产市场要得到调整，房价要不飚升是不可能的(根据中房指数研究院的报告，2010年国内35个主要大城市的房价上涨近28%，北京上涨了40%以上)。
而住房价格快速飚升的动力就是个人利用银行过高金融杠杆及过低利率的贷款进行住房投机炒作。可以说，房地产信贷政策只要松动一点，住房投机炒作立即会蜂拥而至。
我们可以看到，在“国十条”中，不仅要求停止第三套以上住房贷款及个人异地住房贷款，而且要求各商业银行对个人住房按揭贷款采取差别化的政策。比如套住房的首付比例提高到30%，贷款要求银行对其进行风险定价，而不是给出优惠条件；第二套以上住房贷款的首付比例提高到50%，贷款利率上升到基准利率的1.1倍以上。从这些政策可以看到，个人住房按揭贷款，除套住房贷款利率有弹性外，其他的贷款及首付比例都做出严格的规定，各商业银行无法任意地突破。
现在我们要问的是，商业银行以此为突破口，希望进行信贷无限扩张，有利可图吗？如果无利可图，他们为何会这样做？还有，商业银行这样做，所产生的后果是什么？
首先，无论是从经济的逻辑来看，还是从现实的经验来说，这种7折优惠住房贷款利率政策，在2008年下半年出台时就是误判形势，从而导致了2009年以来国内房地产市场巨大的泡沫。现在所谓的“非常时期”早就过去，为何这种信贷政策还得延续？是为了帮助居民来解决基本的居住条件吗？可以说，在当前这种高房价下，需要住房的居民是根本没有能力进入市场的(中国社科院的报告指出，国内85%的居民没有支付能力购买当前这种价格水平下的住房)，因此，这些优惠的信贷政策放松，只是让少数投机炒作者来分享了，尤其是让与银行信贷人员关系密切的人来分享了。
其次，从成本来计算，商业银行应该没有动机把个人住房贷款利率降低到7折优惠水平。因为，在2010年底不对称加息之后，5年期以上的个人住房按揭贷款利率7折优惠后的利率是4.48%，而现在银行5年期存款利率为4.55%，即使不考虑未来的利率仍然会进一步上升，在现有的条件下，商业银行经营每一笔这种贷款就得亏损。如果个人按揭贷款的利率为8.5折优惠，其利率为5.44%，其利差也只有0.89%，也无法弥补商业银行管理运作的成本。也就是说，无论是7折还是8.5折利率优惠，对商业银行来说，都是得不偿失的业务，其大量经营肯定亏损。
但是，国内商业银行为何仍然热衷于这种会导致亏损的业务呢？其中有以下几个方面的考虑。
一是从1998年中国房地产市场出现以来，住房的价格是只涨不跌，任何住房按揭贷款都被商业银行看作优质资产。哪家银行住房按揭贷款越多，其市场竞争力就越大。
所以，所有的国内商业银行都在千方百计地扩张住房按揭贷款之业务。二是在不少商业银行看来，尽管住房按揭贷款有利率倒挂的现象，但是这仅是表面的现象。因为，从已有的数据显示，国内上市银行的活期、3个月以内、3个月－1年、1年以上到期存款比例分别为54.2%、17.2%、22.2%、6.1%。因此，商业银行中长期贷款的成本实际是很低的。活期的存款成本与优惠利率的贷款的仍然是很高的。三是就当前中国的经济环境来看，由于中国的金融体系及银行信用完全是由政府担保，因此，地方政府、企业、银行、个人等各方面都在千方百计地过度使用现有银行体系。
谁使用得多就占有的资源多、获得利益多。可以说，过度使用现有的银行体系成为各商业银行的动力。
总之，如果差别化的住房信贷政策有半点放松，如果政府打击住房投机炒作的税收制度不出台，如果现行政策不能够改变住房市场投资预期，那么新一轮的住房投机炒作完全有可能卷土重来。早几年一线城市住房投机炒作的热潮也会全面向三四线城市转移。对此，政府必须保持足够的警惕。
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