主题：央行5次加息对于房地产市场的影响
从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临5次加息后的新利率。从央行今年3月次加息开始算起，房贷利率也将从年初的6.84%涨至7.83%。迅速上升的利率对每月的还贷有何影响？各地陆续出现的“提前还贷”是否应该提倡？我们本期大话地产将特别邀请到银行、开发商、媒体和网友共同探讨这一问题。
邀请嘉宾： (排名不分先后)：
《鑫报》副总编辑 杨重田
玛雅集团副总经理 刘大芃
甘肃合睿律师事务所合伙律师 梁兰芝
兰东房地产开发公司物业经理 陈渊
中国工商银行金城支行金融理财师（AFP） 赵文斌
中国工商银行金城支行 孙国熙
甘肃电视台《新城市》栏目总制片人 马钰东
主持人：搜房网兰州公司总经理 马志新
时间：2007年12月13日(星期四)下午2：30
地点：搜房网兰州新闻中心（兰州市通渭路1号房地产大厦20楼2004）
【主持人 马志新】：今天邀请的各位嘉宾来到大话地产，今天的主题就是央行5次加息对于房地产市场的影响。
首先我介绍一下光临大话地产的嘉宾，一个是玛雅集团副总经理刘大芃，合睿律师事务所律师梁兰芝，《新城市》栏目总制片人马钰东，《鑫报》副总编辑杨重田，中国工商银行金城支行金融理财师（AFP）赵文斌，中国工商银行金城支行孙国熙，兰东房地产开发公司物业经理陈渊。
非常感谢大家光临大话地产。
从明年元旦开始，许多利用贷款买房的人将面临5次加息后的新利率。从央行今年3月次加息开始算起，五年期贷款利率从年初的6.48%涨至7.83%。迅速上升的利率对每月的还贷有何影响？各地陆续出现的“提前还贷”是否应该提倡？我们本期大话地产将特别邀请到银行、开发商、媒体、律师等各方面的嘉宾，共同探讨这一问题。
首先是央行5次加息“算总账”这件事对于已经贷款买房者的影响？请赵主任先谈一下。
【赵文斌】：房贷利息调整以后，作为贷款人多支出利息是铁定的，今年已经调了5次息了，总调幅接近1%。咱们现在贷款人大部分是按揭的，客观讲数字不大，5次加息也是政府比较温和的政策，没有一次加很大，我们从6.48到7.83算了一个小帐，就是1万块钱按照十年算的话，一个月增长5.1457元，数字不大。我们觉得每个月都拿工资还贷的人可以不用考虑提前还，如果知道自己房子投资比较好的可以提前还贷。
【主持人 马志新】：现在银行年底提前还贷的问题是否突出呢？
【赵文斌】：我们了解了一下是不到20%。
【孙国熙】：还贷的人群具有特殊性，普通自住型的人还贷情况不一样，单位效益比较好，年底发奖金的占一部分，再就是没有投资计划的人，我们占到了15%。实际上提前还的人是10%的样子，而且我们现在说这个问题的时候已经不可能提前还了。
【主持人 马志新】：为什么不能提前还了？
【孙国熙】：因为要提前一个月跟银行预约。
【赵文斌】：如果想提前还的话，08年还要负担一两个月。
【主持人 马志新】：我们在网上了解还以为是提前一周呢？
【马钰东】：一个月。
【主持人 马志新】：那是整个银行“算总帐”，还是部分银行？
【赵文斌】：不是加了立马就变的。
【主持人 马志新】：如果要申请提前还贷的话，需要注意什么事项呢？
【赵文斌】：如果要部分还款是要有一个整数。
【主持人 马志新】：实际上不一定提倡提前还贷，关键看投资状况？
【赵文斌】：对。
【孙国熙】：打个比方，去年股票基金的行情好，有很多老百姓都去做了，很多人都去投资了。
【赵文斌】：有三类人不适合提前还贷，一类是贷款的时候是等额本息，就是还的利息总金比较高，已经到一半了，这样的人不需要提前还款。还有就是公积金贷款的人不需要提前还款。
【刘大芃】：等额本息到了四分之一的时候提前还就不值得了。
【孙国熙】：每个月都还那么多，有一个公式。刚才说还到一半的时候，前面已经支出了大头，这样不需要提前还款。
【赵文斌】：还有一类就是没有投资经验的人。
【主持人 马志新】：请刘大芃女士加息以后对项目的销售及二手房的销售有没有什么影响。
【刘大芃】：从的二手房来讲是有影响的，北京是有价无市，深圳的交易量也在萎缩，买方在观望，有种期待，卖方也在观望，因为政策的出台没有抑制住房价，所以大家都在观望。每个月统计出来的二手房的房价涨幅也是比较大的，但是从兰州来讲影响不大，为什么呢？兰州的房屋总价低，而且贷款的额度也小。很多店铺也反映，很多人想买二手房是一次性缴款的，所以量小，整个贷款的数量低，从目前来讲不存在提前还款。
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【主持人 马志新】：兰州这边的销售怎么样？
【陈渊】：我们的项目马上就要开盘了，从4200起价，也是受这个气侯的影响。现在受的影响，增长已经出现了缓慢，预计楼市的低迷现象会维持到一年。虽然说我们地处的地段是市中心，条件很便利，但是我们还是把价钱适当下条了一部分，因为现在大多数的购房者是买涨不买跌。
【主持人 马志新】：我现在听到兰州楼市对应对货币紧缩做出了调整。
【陈渊】：这个要适应情况，不能操之过急，虽然我们就一栋高层，但是要对以后的市场负责。
【主持人 马志新】：马钰东先生谈谈？
【马钰东】：刚才银行的专家给我们算了一笔帐，20万的贷款按照20年还，原来每个月的差额是170块钱左右，相当于一年下来是2千出头，也就是多还一个月。我觉得对于真正有住房需求的人来说是有影响的，不过这是国家政策没有办法，只能硬着头皮上。对于投资炒房的人也是有影响的，不知道明年银行还加不加，今年就加了5回。
【孙国熙】：我们做了一些资料，好象还要加一次，是根据几个现象判断的。加息有一个问题，中国再加息对自己一点不好，为什么呢？美元在降息，本身就有压力，再加息差距就更大了。
【刘大芃】：对于这一块，国家也真难受。
【主持人 马志新】：我看在9月份开始不断有经济专家预测央行在年底的时候还要进行一次加息，现在已经快到年底了，目前还没有加，不知道最后会不会加？
【梁兰芝】：有可能加。
【主持人 马志新】：请杨总谈谈。
【杨重田】：经济过热的时候会加息，今年的经济会议上提出要稳健货币政策，这样才能把经济过热的情况降下来。很多人说加了5次，物价怎么还在上涨。利率是温和的货币政策，储备金是刚性的政策。利率调整纯粹是给整个经济的信号，表现两个方面，一个是资本市场，利率的调整对资本市场影响很大，但是对产业市场的影响是滞后的，现在网上有一个疑问，这样5次加息了，但是房地产的价格照样涨，这是为什么呢？实际上今年房价在飞涨，我们整个行业的平均利润率达到了16%，这样对整个的情况是有影响的。
【主持人 马志新】：它的意义更大于信号的寓意。
【杨重田】：对，最近大家说股票要跌，都不敢买了，有一个风险教育。国家从货币政策来告诉你要对以前利润比较高的行业要警示了，从成本的角度来讲，要加0.27，这个影响是不大的，但这是一个信号，对未来的投资是有影响的，再进这个行业的时候要考虑清楚。一是这个大的政策，环境变了，再不可能让你很容易的在这个行业掘金了。以前房地产行业6成的资金来源于信贷资金。
【刘大芃】：我们调查的资料显示是70%。
【杨重田】：大概在96年的时候，盖到3层，去年是要封顶了。
【主持人 马志新】：房地产有6到7成的资金来自于银行，一定意义说这是资金非常密集的行业，一个是高度依赖银行的行业。
【杨重田】：成本加高，拿钱就不容易了。
【主持人 马志新】：那对于买房的人和卖房的人金融风险肯定增大了。
【梁兰芝】：刚才各位都是从投资、分析和媒体的角度讲的，我是从法律的角度来谈一下我的观点。事实上央行的5次加息我了解了一下，这次加息是比较频繁的，量是比较大的。从法律的角度讲，这是一个借款合同的变更，我们的按揭贷款本意是讲你所购买的房产给银行做抵押，然后银行把款贷给你，你要签订一个借款合同，之外还要有一个担保合同。另外很多银行为了双保险，会要求开发商也要提供担保，所以从整个法律关系是比较复杂的，今天的话题主要是从业主的角度谈的。我们银行的借款合同大多数是格式条款，而且这个格式条款里面主要是银行制定的，在合同里也约定了条款，如果遇到银行的上调利息或下调利息都要跟着走，从法理的角度讲对双方都是有约束力的。下调还好，但上调就会增加负担，作为合同的双方是要执行的，从这个意义上来讲是合同的变更。
另外，对于提前还款这个话题里讲，在合同里是要提前约定的，我翻了几家银行关于按揭贷款的合同规定，大多没有明确的做一个合同约定，现在是两种情况。
【刘大芃】：提前还款是属于违约吗？
【梁兰芝】：不一定属于违约。
【孙国熙】：在西方国家是违约，但是在咱们国家就是一个约定。
【梁兰芝】：现在属于约定不明的情况，这主要由银行来做决定的，如果要提前还款是要提前预约的。按照大多的合同来讲，是没有约定提前还款要交违约金的，大多银行没有这个约定。在合同里约定好是贷款20年，如果提前还款的话，合同里有规定是要付违约金的。从制订按揭贷款的本身来讲，认为这是在保证银行的利益前提下制定的偿还，现在工商局也制定了很多格式条款。既然已经签订了这个合同，认定了它，就要严格按照合同行事。
【主持人 马志新】：现在进入了加息的活跃期，那么今后签合同的话，会不会加了一条是不是提前还款的问题？
【梁兰芝】：据我所知，银行不允许你在格式里做改动，都是已经印刷好的。
【杨重田】：银行是甲方，你是乙方。
【马钰东】：人家就是你爱贷不贷。
【刘大芃】：实际上以前银行不愿意给个体人贷款，更别说二手房贷款了。
【赵文斌】：主要是违约率太高了，办的时候银行、中介、购房人三房说得很好，但是最后还款的情况不一样。
【主持人 马志新】：新房毕竟有开发商在，他们的信誉肯定比中介商强一些？
【赵文斌】：有开发商也是必须有三房签定合同的。
【主持人 马志新】：现在有一个话题，今后贷款会越来越困难，到底会是怎样的情况呢？
【刘大芃】：这个是与美国的次级贷款有关系的，它已经影响到了全球。
【孙国熙】：政策上有对贷款利率高的是有限制的。
【梁兰芝】：事实上，象交通银行、招商银行是比较新兴，发展速度比较快的银行，他跟房地产合作的过程中，是对业主的要求有所提高的。关于加息这块是加重了业主的还款负担。04年之前开发商和银行签订合作的协议里，开发商是全程担保的，在这个过程中一旦出现业主的违约情况，银行反映是扣开发商的保证金，如果违约户多了，保证金不够扣的时候就会采取法律手段起诉业主。法律有规定，借款方还不了的时候，担保方要承担责任的。在04年之后的开发商都是阶段担保，把产权证办下来的时候开发商的担保责任就解除了了，如果还不了还款，就由银行来拍卖房子。
这几年这方面的纠纷问题逐渐在增多，而且今年，交通银行、招商银行已经提高了业主的要求，以前光提供收入证明，现在要提供连续三个月的财务状况，如果是企业的股东还要提供法律代表人的证明，企业营业执照，股权的证明。银行对审查的门槛已经提高了，特别是对额度大的贷款。还有一些人是两口子在经营公司，女的是法定代表人，男的是股东，这时候买的房子到底是用来自住还是用做其他的用处，要开股东大会是不容易的，他们不能提高银行增加的材料，这个款就放不下来，开发商会把房子卖给另外一家，这时候就会形成诉讼。
【主持人 马志新】：那么工商银行这方面有提高买房人的贷款门槛吗？
【赵文斌】：说一个和加息没有关系的问题，工行现在要对贷款人打分，到60分以上了才会谈贷款的问题，而且这个打分很严格，必须要夫妻双方都要有稳定的收入。
【梁兰芝】：从这几年发案率来讲，做生意的人最容易违约，最容易还不了款，最容易出问题。象公务员、老师这样一个群体的人收入很稳定。
【刘大芃】：人家对收入算了一个比例，按揭款是多少不会影响自己的生活，现在北京很多人的按揭已 过了自己的能力了。
【孙国熙】：我们是不愿意引起诉讼的。
【赵文斌】：这次的加息让我们的在贷款方面的政策更严格了。
【杨重田】：有一个具体的操作过程，像房地产按揭业务时间比较短，大概是十年时间吧，99年才开始做按揭的。但这个时间银行是一个探索的过程，我们借鉴了一些外国的经验，借鉴了一些和我们同样水平国家的经验，但是出了很多的问题。象刘总刚才说的美国次级贷款。
【孙国熙】：比如说不良资产，打包给别人出售了，拿上的人就叫次级贷款。
【马钰东】：也就是银行收回来的房子再卖出去吗？
【孙国熙】：不是。
【梁兰芝】：这跟不良资产的回收是一个问题。
【杨重田】：今后对借款人的资格审查越来越严格了，以前就是用身份证，这样就造成了什么人的身份都有，这也是基于以前的经验，也反映了银行越来越成熟了。
【孙国熙】：那时候楼盘的情况不好，开发商楼盖出来卖不出去，就借按揭，拿上钱再干别的项目，那时候银行有参与的。现在不行了。
【梁兰芝】：现在的审查非常严格了。
【孙国熙】：现在我们的负责贷款人员要到贷款人的家里去，还要有书面材料，还有身份证的核查系统。
【梁兰芝】：真假身份证有系统可以核查了。
【刘大芃】：房地产市场这么火，房价这么高，除了别的因素，实际上信贷这块起了很大的支撑作用。
【孙国熙】：实际上现在的加息就一句话，钱多了，市场上流通的钱太多了，为什么呢？人民币。比如说出口回来的美元要换成人民币，这样就增大了人民币的投放。
【刘大芃】：现在有一个统计，房地产这块个人住方贷款达到了7千多个亿。
【孙国熙】：企业想要扩大规模，就是找银行贷款。
【梁兰芝】：其实就是通货膨胀。
【刘大芃】：现在叫通胀压力大。
【马钰东】：生活成本增加了。
【主持人 马志新】：最近大家比较关注一个话题，中国的楼市出现了拐点，请各位谈一下，对明年兰州市的房地产市场是怎样看的？
【陈渊】：在兰州市中心地段出现房价下调不会太大，但是在雁滩、安宁周边的房地产可能会出现一些下调。
【孙国熙】：马总给我们说了，我们行里也有开发商，我问了一下，他算了一笔帐，西站那块拍卖了一块土地，折合楼面价是2800。今年涨的很厉害，跌的可能性不大，再涨也不大。我是专门问了一下。
【杨重田】：现在跌是不可能的，应该是更稳定了，因为整个的成本增大了。
【梁兰芝】：土地成本都卖到600万了。
【刘大芃】：开发商能那么大胆的拿那块地，是什么原因？它对这个市场充满了希望，所以他敢投资。
【马钰东】：99年拍卖了四毛厂的地，那时候就觉得是“地王”。
【梁兰芝】：现在开发商都是“地王”。
【刘大芃】：现在拍卖地都被外地人拿走了，本地人还不敢拿。
【梁兰芝】：政府要挣钱，谁给的多就给谁。
【马钰东】：开发商花这么多钱买的地，成本怎么办，房价肯定会高。
【刘大芃】：这些信息提供了房价是涨，幅度有多大就说不上了。
【孙国熙】：杨总说的对，应该是平稳了。
【梁兰芝】：这是房地产理性发展的标志，现在人们的维权意识也越来越高了，花了一辈子的钱买了一套房子，如果物业上稍微不合适就会发生纠纷。业主会承担一些风险，一部分是开发商承担了风险，从现在的判决书可以看出来，出现一个拐点是理性的，是一个成熟的发展。以后要加强风险意识，不能光看现在赚了多少钱，一旦以后出现了问题，是要赔钱的。
【孙国熙】：原来我们理财的人少，现在越来越多了，打官司也一样，说到本质，就是人有钱了，是一个发展的阶段。
【梁兰芝】：法制本身就是社会文明进步的标志，这是好的事情，对开发商来讲不见的是不好的事情，你合法经营了也是好事。对于合法经营的开发商来讲这个影响不大，对于其他的来讲风险更大了。现在办产权证在北京、上海这些城市90天可以办好，但是在兰州是不可能的，基本上这样的官司一打就输，现在反映兰州房地产行政管理的职能是有问题的，这时候该怎么保护开发商？就是在合同里不能写90天。
总体来进，房产的诉讼在增多，因为房地产的交易量大了，市场活跃了，明显纠纷就多了，诉讼就多了。这几天我们打了一个公司，一审下来我们的开发商输了，这有一个核心问题，就是那个90天的问题，在这个过程中有很多章子盖不下来，90天之内根本办不下来产权证，这时候开发商就很冤枉。咱们兰州地区比较特殊，我们在开会交流的时候，像杭州、厦门是比较规范的，说多少天多少天就能办下来。
现在买房子有两个证，一个叫土地使用权证，一个是房产证。因为房子在这个土地上，按照容积率是平均摊的，兰州这方面很糟糕，很多都不办理土地使用权证，无形之中行政机关的办事效率加大了开发商的风险，而他们却规避了自己的风险。
【马钰东】：我们买房子的时候也是，合同是不允许改动的，签字就行了。
【刘大芃】：应该逐步改善上面的服务。
【梁兰芝】：职能部门应该是服务部门，可是咱们这情况不太理想的。
【主持人 马志新】：现在说起来消费者应该是强势了。
【主持人 马志新】：那么大家对消费者在投资方面有什么意见呢？
【赵文斌】：比如说，加息了，手中有房产的人或者有商铺也是不可能卖掉的，作为没有涉足过这方面的人要谨慎，如果投资房产的话会把钱压在那，流动性很差。买基金就是把钱交给一个团队去做。
【主持人 马志新】：交给他们就能保证赚钱吗？
【赵文斌】：不一定。
【杨重田】：任何投资都是有风险的。
【孙国熙】：投资跟一个人的投资风格有关系，我是什么人，对风险的偏好是什么样的，然后就是所投资产品的特性。我们银行的情况就是大多数人买基金，40岁左右的人，老年人也有。以前都是糊里糊涂买的，从今年开始都是主动买的。我们行里的人也有炒股和炒基金的，一般炒股的都不赚钱，炒基金的赚钱了。
【杨重田】：40岁以上的人有闲置的钱去投资，我觉得投资基金也要引起人们的重视，其实基金和股市也是紧密相连的，为什么呢？原来是散户，现在是把钱给了一个团队，由专业人士给你打理。它的投资方式一部分是股市的，一方面是债券，他们会合理分配投资。现在在股市不稳定的情况下，会选择另外的投资渠道，其实投资的渠道是非常多的，比如说收藏名人字画等等。
【主持人 马志新】：马总谈一下，是投资餐饮好，还是投资房产好呢？
【马钰东】：输赢在自己，这个东西在于自己的经营，房产的投资和股票投资是一样的，明年国家会出现什么样的政策谁也说不准。现在只有老百姓希望房价不停的跌，但是房价跌了对国产的经济产业链也是有影响的。
【孙国熙】：银行也不希望房价下跌。
【主持人 马志新】：你的意思就是要自己喜欢的，自己选择的，精心操作它，输赢在天。
【马钰东】：生死由命，富贵在天。
【梁兰芝】：我相信专业人士，从投资的角度讲应该问银行的理财师，他们会告诉你什么样的投资最合理，就我个人而言，我的想法就是消费，要享受生活，在这之外，如果我有闲钱就会把房子换了。对于股市和基金我了解一些，但是我没有精力也没有时间去打理，有钱了我会买点商铺，买点房产。
【马钰东】：如果有非常好的经营项目，就要考虑回报是多少，资金回笼的情况，投资房子至少要六到八年。因为03年的房子到现在涨了至少一番吧，差不多70%的样子。如果03年是2500元左右的房子，今年就是4000元了。
换句话讲，投资房子是比较稳定的，也就是杨总讲的机会和成本。
【孙国熙】：房子的交易成本比较高，本金大。
【马钰东】：但是房子稳当，做别的生意有可能血本无归。
【孙国熙】：房子是看的见，摸的着的。
【刘大芃】：我觉得就要视自己的资金情况和个人的特点来定。任何东西都要付出成本的，比如有些人喜欢做生意就投资生意。实际上理财是有一个比例的，资金有多少是用于花费，有多少是用于保险了。
【孙国熙】：投资应该是100岁减到现在的年龄，30岁应该拿出70%做投资资产。
【主持人 马志新】：越是年轻人投资的风险可以选择比较大的？
【孙国熙】：对，年轻嘛，还有机会。
【陈渊】：我觉得在兰州市而言，投资都是中高层的人，在今年4、5月份的时候，中国的股市波动比较大，很多老年人把自己的养老金都拿出来投资到股市上了，这样的风险很大。进行房地产的投资是前途一片迷雾，谁也说不清楚今后是怎样的，我觉得比较稳定的还是商铺的投资，但是这个不一定是能买到的。现在说实话，商场的运营还有一个过程，不一定就是理想的.有句话是这样说的，“流水的商户，铁打的商铺”嘛。
【主持人 马志新】：今天的大话地产就结束了，特别感谢各位嘉宾，尤其是关于理财方面的问题，大家贡献了自己的一些经验和方法，我觉得对网友或者是喜欢投资的人有很大的借鉴价值。感谢大家！
附：央行五次加息表
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